这是饭爷的江湖发出的第63篇文章
身边一直有批人在投资房产，都是专业炒家，我想这个问题我还比较有发言权的。大多数小白可能不知道，房子投资选错了时间，也是要亏钱的。很多人应该不知道杭州的房价曾经是全国最高，一度超过了北上广深。关于这件事儿，当时的新闻也多有记载，当时的杭州是温州炒房团的主战场。
2010年的时候，杭州下沙世茂滨江就到过22000。后面国家迅速出台了一系列调控政策，限购限贷各种打压。2014年的时候，下沙同样位置的价格应该是9000上下。毕竟每次调控的时候，郊区价格透支区域跌幅都更大，这个不管在任何城市都一样。比如一线的上海经历调控以后，现在也是近郊那些透支价值的楼盘跌幅会更大。如果市场整体平均跌掉了20%的话，那么郊区这些地带大概有30%吧。因为2010年左右的时候，有个熟人在杭州炒房，从他那里我学到了很多。这哥们是温州人，早几年就跟着温州炒房团东征西战。没记错的话，他2010年在九堡附近买了4套投资房。每套大概在120万上下，88平方，均价大概是1.36万。炒房自然是想着涨价了很快就能卖出去，毕竟资金是有成本的。因为当时没有限购限贷，都可以想办法做贷款放杠杆，所以买这四套房的钱大多数是银行借来的。买好没俩月，严厉的限购限贷政策就来了。之后杭州就是一路阴跌，等到14年大概跌到差一点1万每平方。天天看着价格往下走，还要承担利息成本，最后煎熬不过，86万左右一套割肉卖了。2016年开始，一线楼市在国家政策刺激下整体爆发，一年时间就眼看着翻倍，紧接着就是二线这些明星城市。他那四套86万上下卖掉的房子，高点也到了320万左右。如果他没有割肉卖掉，应该利润还是不错的。只可惜人生没有如果，当时觉得阴跌几年好像根本看不到头。自己加了高杠杆又要天天还利息。熬了4年，心态已经完全崩了，最后那一年多无论如何都熬不过去了。如果是2014年买进，那赚钱的概率就大很多了。这也是为啥我们说，不管是投资买房还是投资买股，择时这件事都很重要。现在回头看当然知道2014年买进最好了，那时候谁又能看得清。其实真不是马后炮，楼市是最容易看明白的市场。它只和两件事有关：一个是限购限贷政策，一个是央行的放水和引导。限购限贷是非常重要的观察点，没有这个政策的放开就没有足够的合格购买人和购买力。没有足够拥有合格购买资格的人，就不可能有拥有足够的市场购买力。买房的人大多数不可能付全款，没有贷款杠杆支持根本不可能支撑起购买力。两点都具备了，就需要考虑央行有没有放水和政策往哪个方向引导的问题。为促进经济发展，每隔几年央行就会搞次放水。放水以后政策也会加以引导，至于政策引导放到哪里，完全是根据当时的需要。看图就知道，从2015年起央行开始了多次持续的降准降息操作。尤其是2015年6月股灾之后，降准降息的力度更加的大。6月、8月和10月分别进行了3次降准降息。所以你才看到10年期国债利率跌到了2003年以来创记录的低点2.65%。因为大家被股灾熔断吓怕了，这些央行流出来的低成本资金并没有再回到资本市场，而是在政策的引导下流向了楼市。从一线翻倍开始，二三四线全部开始发力，个个涨幅惊人。我那个温州朋友九堡的房子也在这一波楼市大牛市里完成了86万到320万的涨幅。后面参加G20会议的时候甚至再次强调了这一点，只是当时你没在意。
每一轮经济发展慢下来，银行债务高企的时候，我们都会选择企业、政府或者居民部门中的某一个来加杠杆驱动经济增长，同时完成负债转移。从下图可以看出，09年到17年，我们经历了企业，政府和居民三次加杠。最近的一次加杠杆是15年6月到18年的居民部门加杠杆，请问居民除了买楼还能怎么加杠杆？居民部门加杠杆带来了楼市史无前例的大牛市，这次涨幅甚至洗刷了很多三线城市居民的三观。企业和政府部门也成功地通过这次楼市狂欢把负债转移至居民部门，居民用尽了洪荒之力来借钱加杠杆买房。今年为实现经济发展目标我们也要刺激经济，不过这一次加杠杆的主力是政府部门，毕竟企业和居民都加不动了。判断楼市是不是投资好时机只需要看两件事，一个是限购限贷政策是否放开。一个是政策导向有没有指向楼市。如果你看不明白上面的故事也不要紧，下面有张图更容易懂。
商品房销售额向下背离M2曲线的时候，就是投资和自住买房的最佳时点。从图上看，2003，2006年底，2008年底，2012年底，2014年底都是好买点。中间自住非要买就随缘吧，买贵了也没啥办法，就当自己提前享受了呗。
这次的好买点也许会出现在某家销售额排名前三十的大房企倒下的时候。
很多人总喜欢隔三差五留言问又放水了，现在是不是该投资买房了。看完这篇你应该知道，为啥我的答案每次都说不是了吧，顶多告诉你一线见底现在可以多去看了。后面一年如果没猜错，应该是通胀和宽松向我们携手走来。不过结果可能和大家想的不一样，你会看到除了房价，什么都涨。很多人喜欢把股市和楼市的涨跌和经济挂钩，可惜它们从来都不是经济的晴雨表。如果非要说晴雨表，它们都是银行放水的晴雨表，是政策驱动和引导方向的晴雨表。关于楼市政策怎么理解我们之前讲过很多次。没看过的可以看看下面三篇专门的总结。文章的最后，我们又要重复之前翻来覆去不停在讲的三句话他们的说法是：“不要和美联储作对”（Don't fight the Fed）。
