购房遇到“户口老赖”怎么办？

在中国，户口捆绑着教育资源的分配，拆迁补偿利益等生活的方方面面，因此户口问题一直是二手房买卖过程中常见的问题。而户口迁移属于行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的受案范围，（目前除了上海、济南等少数地区）公安机关也无权强制要求落户人将户口迁出。

一旦发生落户人拒绝迁出户口的情形，没有有效的强制措施保证户口的迁出。

在此，北京金诉律师事务所主任王玉臣及戴金花律师以案例的方式为您解析购房遇到“户口老赖”怎么办？

---

经典案例

案件概述

2014年11月15日，王先生作为买受方、李先生作为出售方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：王先生购买李先生出售的x号房屋，建筑面积69平方米；成交总价为2630000元；李先生应当在房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完毕原有全部户口迁出手续，如因李先生自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向王先生支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。x号房屋所有权于2014年12月19日变更登记至王先生下。

2016年11月，发现办理户口迁移的时候，发现李先生及其配偶户口在房子里。

王先生将李先生起诉至人民法院，请求支付违约金26.3万。法院多次试图与李先生联系沟通未果，最终人民法院全部支持了王先生的诉讼请求，判令李先生向王先生支付违约金26万。

---

律师评析

本案中，人民法院判令李先生支付违约金全额，是因为涉案房屋内尚有李先生及其配偶户籍未迁出，且拒绝配合法院工作，试图以缺席审判方式拒绝迁出户口。根据合同约定，李先生应当在房屋所有权转移之日起十日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，违反了合同的约定，应当支付违约金。

北京金诉律师事务所提示：

1、在全国绝大多数省市并未出台户口强制迁出相关规定前，律师建议，购房者在决定签约之前，一定要让卖家带着房产证原件一同前往到房屋所在地的派出所查询房屋内的落户情况，如果房屋内还有上上家的户口，至少可以要求卖家先把上上家的户口迁出问题处理完再签约。

2、若是遇到户口老赖后，尽量降低损失。如果购房合同中约定了户口不迁出的违约责任，购房者可以起诉原房主要求赔偿违约金。

3、建议您在购房之前一定要咨询专业的房产律师，为您规避风险，降低损失。