防止对方私自卖房抵押？这个方法比申请查封房产好用多了
昨天立了一个离婚后财产纠纷的案件，立案后紧接着去房管局给涉案房产做了异议登记。一下午把两件事情都办妥了，很顺利，而且异议登记仅花了40元的登记费，就让当事人吃了一颗定心丸，不用再担心在对方名下的房产被其私自出售或者抵押了。
其实，立案后紧接着给涉案房产做上异议登记，这几乎可以说是我做家事案件尤其是离婚案件的一个常用流程了，因为异议登记在离婚案件中特别好用，而且很多离婚案件也十分有必要做一个异议登记。
写到这里，突然想起一个小故事。我们几个家事律师有一个小群，大家经常在群里沟通一些疑难问题。有一天，L律师在群里问大家：现在判断一个律师是不是专业的家事律师，你们知道最简单方法是什么么？我们另几位律师想破了脑袋也想不出来，然后L律师公布答案说，“知道异议登记并且做过异议登记才算是一个合格的家事律师”。细想一下，L律师的话还是很有道理的。
为什么呢？因为异议登记这个事，真还不是每个律师都知道的，一来是因为很多案件根本用不到异议登记；二来，如果是为了保全房产，大多数律师应该是首先想到财产保全，而不是异议登记。
那为什么资深的家事律师一般都知道异议登记呢？因为异议登记恰好可以广泛应用于离婚案件、继承案件等家事案件中。尤其是离婚案件，只要共有房产是登记在夫妻其中一人的名下，另一方几乎都有必要做一下异议登记。
好了，接下来我们就来看下异议登记的几个具体问题。
第一，异议登记是什么？
所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对现实登记的权利的异议的登记，该登记的直接法律效力是使得申请人具有暂时中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。
异议登记旨在将权利冲突状况公示出来，使得第三人既能看到权利的原状态，又知道权利现处于不确定的状态，如果第三人仍然想购买该房产，就要承担失去该物权的风险。
第二，异议登记的法律依据是什么？
民法典第二百二十条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
依据该条规定，当权利人或者利害关系人认为不动产登记簿记载错误而权利人又拒绝更正时，才发生异议登记。但实际上，很多人把异议登记运用在了离婚诉讼中，所以，实务中异议登记的运用实际超出了登记错误的范畴。
第三，异议登记有哪些好处？
前面我们说了，做异议登记的目的就是防止显名权利人私自出售或者抵押房屋，损害隐名权利人的合法权益。有同样功效的是申请财产保全，那么异议登记有哪些优势呢？
首先，异议登记非常高效迅捷。如果想做异议登记，可以马上带着相关资料去房产登记部门去做，半小时就能登记完，拿到登记簿。财产保全呢，需要写申请书，法官做笔录，提供高额担保金，再快再快也得个两三天的时间吧。
其次，异议登记不需要提供担保金。做异议登记只需要备齐资料，登记人员审核没问题就可以马上做上登记，不需要申请人提供担保金。财产保全呢，基本上要提供等额担保，比如你要申请保全一个价值500万的房产，那你得准备差不多500万的担保金，当然这500万可以用保函、不动产等，但也必须得有一部分现金。曾经有一段时间说离婚案件中的财产保全不需要担保金了，但实际上现在北京的法院基本还是得提供担保。而且有时候案件标的额本身不大，但是结案后返还担保金又拖上半年之久，法官太忙也没办法，总之吧各种不划算。
再次，异议登记费用低廉，昨天在海淀区房管部门做的异议登记只花了40元登记费，没有其他费用。但财产保全呢，基本上保全的房产超过90万，就达到顶格保全费5000元了，北京的房产有几个是低于90万的呢？（很多人认为离婚案件很简单，每个律师都能做，但其实离婚案件远远比一般的合同纠纷要复杂的多；请一个专业的家事律师，他为你多争取的财产或者为你节省的费用，会远远超过你付出的律师费）
最后，不用担心忘记续封的情况。我们知道，财产保全都是有期限的，如果保全期限到了而诉讼还没结束，当事人和律师如果忘记续封了，房产就有可能会被对方偷偷出售掉。但异议登记就不用担心这个问题，因为异议登记没有期限，一直到终审判决出来都有效，非常方便、安全。
第四，异议登记需要注意的两个问题
需要注意的一个问题是，一个案由只能用一次异议登记，而离婚案件又通常需要起诉两次。比如，如果第一次起诉时申请了异议登记但没有判离，那么六个月后还得第二次起诉，但这时就不能再做异议登记了。
所以，大家还要注意下这个问题，统筹安排好，是在哪次起诉时做异议登记。一般来说，如果第一次起诉判离的可能性不大，我会建议当事人在第二次起诉时再申请异议登记，毕竟第二次起诉，诉讼时间会比较长。
另外，还需要注意的一个问题是，做了财产保全，权利人是完全无法出售房屋的；但是做了异议登记后，如果买受人明知有异议登记还要购买或者银行明知有异议登记还接受抵押，那么显名权利人仍然是可以出售房产或者抵押的。
但实际上，银行接受异议登记房产做抵押的概率非常非常小。而房屋买受人呢，我个人认为也是不大会接受购买一个存在权利瑕疵的房屋的，毕竟买房时大事，大多数人还是很谨慎的。当然了，也不能完全排除有人就是愿意承担风险也要买。。。反正我做的所有异议登记的案件中，没有出现过异议登记房屋还被卖掉的。
第五，哪些案件中可以运用异议登记？
一般来说，离婚案件是最常用到异议登记的，另外像物权保护和继承案件中，我们也做过异议登记。还有，昨天的离婚后财产纠纷，我们也做了异议登记。北京这边，离婚纠纷审查的比较宽松，只要是离婚案由，给夫妻共有的房产做异议登记的，问题都不大。
第六，哪些地方的法院可以做异议登记？
这是个需要注意的问题。因为大多数地方的法院，其实都不会因为你一个离婚纠纷、继承纠纷给你做异议登记。他们认为，你们共同购买的房产登记在对方一个人名下，这也是你们当时同意的，不是我登记的错误，为什么要给你做异议登记？根据民法典220条规定，人家这个逻辑也没问题。
但据我们了解，北京上海是可以给做的。比如说房子在离婚纠纷中要分割，但是终审判决还没下来，就可以做异议登记，因为判决下来后，这房子有可能要判给另一方。所以，北京上海是比较超前的。
第七，异议登记的程序和材料
根据民法典220条规定，只要符合条件房产登记部门就给做异议登记，但是要在15天内起诉，否则异议登记失效。所以，如果是情况特别紧急，可以在起诉之前去做异议登记，然后立案后将受理通知书或者其他能够证明已经提起诉讼的材料交到登记部门去，异议登记效力就可以持续下去；如果不那么紧急，可以立案之后直接带着受理通知书去做，这样跑一趟就可以做上异议登记了。
那么需要带哪些资料呢？我说下昨天去海淀房管局做异议登记的全流程和资料吧。首先去咨询台说下要做异议登记，工作人员会问你是否已经起诉了，答复已经起诉后，一个工作人员会带你去一个专门的办公室让另一个专门负责异议登记的工作人员审核你的资料是否齐全，如果齐全就可以等着叫号去窗口办理了。
最后，我们提交了离婚判决书、离婚后财产纠纷的立案受理通知书（这个是我专门跟立案法官要的）、起诉状、申请人的身份证复印件，异议登记申请书我们也准备了，但是最后用的是工作人员给打印的一份简单版本的，申请人只需要签字就可以了；询问笔录也是工作人员自己打印的。
具体窗口办理时，需要用到申请人的身份证原件，还要对申请人进行身份验证等、拍照等，最后收到缴费短信后可以微信支付登记费40元，然后去缴费窗口领取登记簿就好了。