增收不增利，中洲控股如何焕发新春？
中洲控股业绩陷入“增收不增利”怪圈。
撰文/楚风
出品/每日财报
4月26日晚间，中洲控股发布2021年一季度报告显示，其实现营收为18.28亿元，同比增长168.51%；实现净利润为亏损1.251亿元，同比下降67.13%；实现扣非净利润为亏损1.284亿元，同比下降96.07%；基本每股收益-0.1882元。
事实上，中洲控股在2020年就陷入业绩“增收不增利”怪圈，而至2021年一季度营收与净利润的差异进一步扩大。2020年中洲控股完成全年业绩目标，营收明显增长，但净利润却大幅下降，使得整体的盈利能力较差。
在此背后，中洲控股营收虽然增长较快，但营收增幅大幅低于营业成本增速，再加上毛利率逐年下滑，从而导致净利润下降。与此同时，其存货持续高企，并在2020年计提了存货减值准备及合同取得成本减值准备1.62亿元。近几年来，中洲控股拿地规模逐年下降，累计销售比例较低，存货或出现“消化不良”的现象。
除了2021年一季度外，中洲控股在2020年业绩“增收不增利”现象同样严重。2020年年报显示，其实现房地产销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，完成年度目标的105.20%；实现营业收入106.97亿元，同比增长48%。营收实现明显增长，而2020年净利润却大幅下降64.26%至2.814亿元。
在此之间，中洲控股2020年经营净利润为1.60亿元，由此可计算出营业净利润率为1.50%，这导致净资产收益率从2019年的10.56%下降至2020年的3.60%。再叠加2021年一季度业绩亏损，中洲控股可持续盈利能力存疑。
对此，中洲控股回复《每日财报》表示，近年来，房地产整体利润增速降幅已成为普遍现象。其2021年一季度业绩亏损主要系受房地产开发项目结算排期的影响，房地产公司利润存在季度间的不均衡性属于行业特征。
值得注意的是，中洲控股在2021年一季报中已预告2021年上半年业绩，其预计上半年净利润约1.89亿元至2.84亿元，同比增长22.03%至83.05%，主要原因系上半年结算的房地产项目收入较上年同期增加。
经《每日财报》研究发现，中洲控股陷入“增收不增利”怪圈，与毛利率逐年下降有重大关系。2018年至2020年，中洲控股毛利率分别为47.08%、39.96%和27.25%，而至2021年一季度，毛利率再次下降至15.83%。其毛利率下降主要集中在广东与四川地区，同时上海和成都两地项目也持续较低毛利率。
从地区分布来看，广东地区营收占比46.69%，利润占比50.98%；上海地区营收占比29.88%，利润占比14.56%；成都地区营收占比16.71%，利润占比8.19%；山东地区营收占比13.75%，利润占比26.27%。其中，广东地区、四川地区和上海地区毛利率分别下降13.41%、19.61%和4.96%。
上海地区和四川地区贡献营收占比虽然较高，但毛利率较低，导致两地利润还不如营收占比更低的山东地区。上海地区和四川地区毛利率分别为13.74%、13.81%，明显低于山东地区的53.86%。
中洲控股回复《每日财报》表示，2020年度上海和四川地区结算的房地产项目主要为2016至2018年招拍挂的项目，项目获取成本较高，且受国家对房地产行业因城施策各种管理措施影响，项目毛利率水平较低。
中洲控股陷入“增收不增利”怪圈，另一大原因是营业成本大幅增长。其营业虽然增速显著，但营收成本增速更大，成本大幅吞噬净利润。2020年，营收同比增长48%，而营业成本同比增长79.71%。
从营业成本结构来看，房地产业务成本达到73.96亿元，占营收成本比重95.04%，相较2019年的38.90亿元大幅增长90.13%。另外，施工成本同比增长323.91%。
其中，上海地区项目营业成本上涨令人瞩目。2019年上海地区贡献营收仅有2.70亿元，占营收比重3.75%，至2020年贡献营收31.96亿元，同比增长1082.81%，但营业成本达到27.57亿元，同比增长1154.93%。
与此同时，中洲控股存货持续高企。2018年至2020年，其存货分别为257.9亿元、325.5亿元和308.8亿元，占总资产比例分别为56%、72.11%和69.48%。中洲控股对此表示，公司以房地产开发销售为主营业务，存货充足有利于支撑公司的可持续发展。
不过，中洲控股在2020年计提了存货减值，让本就不高的利润进一步缩水。其计提资产减值1.62亿元，主要系计提存货跌价准备及合同取得成本减值准备。
2020年中洲控股还计提了8.22亿元的存货跌价准备。其存货主要分别为76.14亿元的拟开发土地，183.08亿元的在建开发产品，57.67亿元的完工开发产品，其中在建开发产品计提跌价准备6.99亿元，完工开发产品计提跌价准备9962万元。
中洲控股前身是创立于1984年的深圳市长城投资控股股份有限公司，于1994年股份制改造后成为上市公司，为国家房地产开发一级资质企业。其从深圳起家，经过多年发展，业务逐步布局粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈及青岛区域。
近几年来，中洲控股房地产业务发展降速，拿地规模也持续下降。2015年至2019年，其新增土地分别为147.06万平方米、20.73万平方米、98.78万平方米、24.49万平方米、13.62万平方米；计容率建筑面积依次为214.57万平方米、51.48万平方米、163.84万平方米、38.56万平方米。
中洲控股表示，公司累计土地储备达239.10万平方米，且每年通过不同方式积极获取新项目，持续盈利能力不存在问题。实际上，其2020年仅新增一个土地储备项目，为惠州的迪亚项目，面积5.22万平方米，计容建筑面积19.04万平方米。
2016年至2019年，中洲控股的新开工建筑面积分别为59.42万平方米、135.39万平方米、133.18万平方米、98.9万平方米；分别同比增长-10.01%、127.85%、-1.63%、-25.74%。至2020年，其新开工面积为82.06万平方米，同比下降17.03%。
拿地规模与新开工面积下降，叠加存货高企等因素，中洲控股或陷入“消化不良”的困境。经《每日财报》统计，截止2020年末，中洲控股旗下主要项目共计26个，可售面积为7135083平方米，累计销售面积4320191平方米，以此计算，销售比例为60.55%。
中洲控股回复《每日财报》表示，房地产项目分期开发，分批销售属于正常情况，且产品去化周期受多方面因素影响，销售比例随着各项目的进一步推盘销售会不断上升。
中洲控股作为粤派老牌房企之一，曾经因为拥有多块优质土地项目而被看好，但近几年来，其房地产发展不力，营业成本明显上升，使得毛利率大幅下降。老牌房企未来如何焕发新春呢？《每日财报》将持续关注。