房产出租租金明显偏低的判断标准如何定？
本文发表于2月1日中国税务报第7版税收实务，后附原文。
房产税是否明显偏低咋判断
近年来，由于电商的冲击，很多位置不佳或经营不善的商场，采取降低租金的方式吸引商户入驻。在此背景下，应结合市场价格和企业商业目的两方面的因素，综合判断企业缴纳的房产税是否明显偏低。
不同计税方法税额相差近3倍
根据《房产税暂行条例》第三条的规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。不过，也有一些地区出台了核定征收的相关规定，租金价格明显偏低的，按照不低于以房产余值计算的房产税金额进行核定征收。
采用从租或从价计征方式计算房产税，产生的结果差异较大。比如，原值为2000万元的商铺，由于位置不佳，每月按不含税价格4万元收取租金，年租金收入只有48万元。如果选择从租计征房产税，则房产税应纳税额为5.76万元（48×12%），而按照从价计征方式，假设按房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，则需要缴纳房产税16.8万元（2000×0.7×1.2%）。两种计税方式的应纳税额相差近3倍。
租金是否明显偏低有判定依据
那么，实务中，对租金明显偏低的判断标准又是如何规定的呢？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）中提到，对于《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》（国税发〔2005〕159号）中明确，对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的，应按照《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税额，各地可采取典型调查等方式，并参考房地产管理部门的有关资料，分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的，可按计税租金标准计算征税。笔者认为，地理位置不佳的商铺、车库等房产，可能确实存在房产原值不菲但市场租金很低的情形。房产出租企业为了经营现金流或其他商业目的，可能会做一些大力度的降价和促销，这属于企业正常的商业行为。只要租金价格与周边区域同类型房产相差不大，或有合理商业目的，应该可以适用从租计征方式，计算缴纳房产税。但是，这些企业要注意搜集整理相关证明材料，以解释其合理商业目的。
原文：
房产出租租金明显偏低的判断标准如何定？
随着“6·18”、双十一等电商节的兴起，你有多久没有去逛购物中心了？电商对于实体购物的冲击，不断影响着一些传统商场的租金收益，很多位置不佳或经营不善的商场租金不断降低，甚至难以为继。
一、实践中的争议
实践中，这些商场由于市场租金价格比较低，而房产原值较高，会产生从租计征房产税大大低于从价计征房产税的情形。
比如原值为2000万的位置不佳的商铺，按每月4万元（不含税）收费，可能年租金收入只有48万元，从租计征房产税为5.76万元（48*12%），而从价计征房产税则需要缴纳16.8万元（假设按房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，2000*0.7*1.2%），差异近三倍。
在对租金明显偏低标准具体解释上，实践中有两种观点。
一种观点认为应从租计征。根据《房产税暂行条例》第三条规定，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。租金明显偏低的标准，应按同区域同类房产的市场租赁价格标准来判断，如果是正常的商业行为，有合理商业理由，一般应认可租金水平。上述案例，如果商铺对外出租如为公允价格，即使从价计算和从租计算房产税相差甚大，一般也应按从租计征。
一种观点认为应从价计征。租金明显偏低的，按照不低于以房产余值计算的房产税金额进行核定征收，具体应按从租计算的房产税是否低于从价计算的房产税来判断。上述案例，从价计算的房产税大大高于从租计算的房产税，应从价计征。
二、对租金明显偏低判断标准的分析
1、《税收征收管理法》第三十五条规定，“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额: ……纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”其含义是纳税人申报的计税依据，与其相同或者类似的纳税人相比，明显偏低，但是该纳税人又不能作出合理解释的。这主要是针对有的纳税人采用各种方法减少应纳税额而作的规定。
2、《房产税暂行条例》第三条规定，“没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定”。
3、最高人民法院于2009年4月发布的法释[2009]5号文提到，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
4、《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》（国税发〔2005〕159号）中明确，“对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税额，各地可采取典型调查等方式，并参考房地产管理部门的有关资料，分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的，可按计税租金标准计算征税。”
5、在各地征管实践和解释中，多数也是按照市场价格来判断。比如有规定“参照房管部门定期公布的上年度房屋租赁市场指导租金价格,作为本年度房产税计税租金标准确定应纳税额,实行核定征收”；也有规定“从租计征房产税的房产，主管税务机关可参照同类房产的市场租赁价格制定标准(所定标准应报市局备案)进行核定”。
因此，多数观点认为，不管是按现有《房产税暂行条例》、《税收征收管理法》还是其他解释，判断租金明显偏低的标准都应是市场价格和合理商业理由，而不是从租或从价计算的房产税孰高。
三、建议
笔者认为，对租金明显偏低判断标准应尊重市场行为，相应核定更应该慎重。位置不好区域的商铺、车库等房产，可能市场租金确实很低，而房产原值却不菲，企业为了经营现金流或其他商业目的，可能会做一些大力度的降价和促销，这属于企业正常的商业行为，只要租金价格和周边区域同类型房产相差不大或有合理商业解释，相关部门不应强行介入核定，以免误伤。
另一方面，税务机关为维护正常税收征管秩序，对部分企业通过关联方交易等方式做低租金达到少缴房产税等行为，如果租金明显偏低且无正当理由的，通过参考市场公允价格、从价计征房产税金额等合适方式予以核定的方式也理所应当。