产业园区建设，如何破解税务困局

位于G省G市的某服装批发城，内有几万名从业人员，以女性居多。来自全国各地的服务贸易商络绎不绝，都到这个商城来大批量的采购服装。该服装城生意非常火爆，某次因意外失火，消防部门过来抢险，花费了一个月时间对大火造成的毁损部分进行修葺，事后据不完全统计，此次火灾造成商城损失高达几亿元。按照正常水平，该服装城每年流水约几十亿元。而这仅仅是冰山一角，据知情人士透露，该商城每年流水高达上千亿元。服装城位于G市老城区，其老板是一位女强人，与沥呕君的私交不错。失火事件过后没多久，老板娘计划将该服装城迁址至佛山。佛山政府自然欢迎这位纳税大户的到位，特批了几千亩地，计划打造一个产城融合项目：服装产业园。问题是，在佛山要找到几千亩的连片土地，难度不小。与此同时，东莞、中山等地政府也纷纷向这位女老板抛出了橄榄枝，希望其能将服装城落户在他们那里。但因考虑到佛山距离G市最近，这样有利于与原先的老商户进行业务承接，因此该老板娘最终还是选择了佛山作为落户地。

一次喝茶的当儿，老板娘就与沥呕君聊起了这个事。而沥呕君作为一个税务人，自然是建议其在搬迁之前，尽早地介入税务筹划，以免带来税收损失。

由于该服装城原先在建筑设计的时候，就采用的是“前店后厂”的模式。沥呕君也从侧面了解了一下商铺的租金价格，着实令人咋舌。一个仅十来平米的空间，每月租金高达22万元，你敢信？而这一个个犹如“鸽子笼”般大小的铺位，里面的从业人员，您可不要把他们当作个体户一样小瞧咯，那可全都是国内赫赫有名的品牌服装企业外派的工作代表。一旦这占地几千亩的服装产业园落成，这些入驻的服装品牌公司，可能每家都会在园区里买上一栋厂房，用于服装展示以及新品发布。大家都知道，在过去的几十年间，中国一直是在抄袭国外高端服装品牌的设计风格，但今时不同往日，中国的服装设计水平在历经多年沉淀与积累之后，已经慢慢比肩甚至超越国际水平了。顶级一流不敢说，但就中低端的服装设计领域，中国可堪称世界服装之都了。就在这样的一个服装城里，每天都有几千个服装新品在发布。

服装城建成以后，是要有偿提供给这些品牌服装企业使用的，要么租，要么卖。咱们先说说租赁下的税负情况。每平米22万元的租金收入，要交9%的增值税和12%的房产税，还有25%的企业所得税。差不多收入中的46%用来交税了，不可谓不重（考虑到所得税可以抵扣一些成本费用，综合考虑下来，最终税费也近32%左右）。

如果是销售呢，那税负就更重了。虽然房产税不用再交，但替换成了一个更为恐怖的税种：土地增值税。这三个税一交下来，利润的大部分已被稀释。

另一方面，老板娘单独建这么大面积的服装产业园，资金方面并不充裕。于是老板娘找到服装城里的一些有实力和影响力的老商户，说服他们与其共同成立一合资公司，进行产业园的联合开发与建设。既如此，沥呕君给到的建议是：不如我们玩一个私人订制，我是按你们的要求帮你建楼，而不是盖好楼以后再卖给你们。这样一来，性质就不一样了，税收也发生了根本性变化。

由于土地是逐个登记在各个服装品牌企业名下，老板娘所属公司在其中仅充当了一个代建服务商的角色。大楼盖好以后，交付给到品牌服装企业使用，后者支付代建费用给到老板娘。注意，我这里收的是代建费，并非售房款。如此一来，增值税不再按9%而是按6%征收，土地增值税免征（不涉及不动产转让），至于企业所得税，该怎么交，还怎么交。商业模式上，由原来的不动产开发转变为合作代建，节税效果少则几亿，高达几十亿。

对于服装品牌企业而言，他们同样省了一道税：契税。房产税方面，如果按租金来计征，就很沉重（虽然房产税应由产权所有者缴纳，但羊毛出在羊身上的道理，懂的都懂）；现在因为是自有房产，则按照从价计征，如此一来，也能大幅降低房产税压力。

税务筹划的最高境界就是打破思维定势，站在更高的维度进行税务规划与设计，如此才能取得更大的筹划效果。