扒开底裤看真相，为什么一套房子有三种价格？
有些东西撕开了看确实是丑陋的，但是不撕开并不代表着不存在。比如近期的房价。
在当下特殊时期，不同的人在购买同样一个小区时折射出来不同的身份。这种身份的差异是社会地位的一个侧面。
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人
房价一直是牵动着每个人敏感神经，因为它涉及到了诸多东西，不但包括购买的成本，更决定着在什么样的城市立足问题，同时还会影响到在某个城市的社会分层。
不同的人拥有不同的资源，而在购买同一个项目时所付出的成本就会有很大的差别。
前不久发生在浙江嘉兴的一则新闻，就把背后的一些东西撕开了展现给大家。
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一则关于嘉兴房价的旧闻
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说是“旧闻”，其实是刚发生不久的事情，也就是在上月的下旬，故事大概是这样的：
央广网嘉兴3月25日消息（记者吴喆华）据中国之声《新闻纵横》报道，近日全国多地相继出台楼市调控新政，浙江省嘉兴市就位列其中。
当地住房保障局明确，非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50％。继省会杭州之后，嘉兴成为浙江省内唯一一个启动楼市调控的地级市。
在嘉兴楼市火爆的背景下，一个尚未开盘的楼盘，却因为一份229人的“关系户名单”被泄露而引发社会关注。这份名单清楚地写明“关系户”的购房信息以及与谁存在“关系”。
更巧的是，这些购房者的身份竟然多是嘉兴当地政府机关领导或金融机构负责人。买房子为何要托关系？是否涉及内部交易？当地政府如何回应？
近日，一份《香港兴业·璟颐湾关系户记录总表》在网络中被广泛传播。这份Excel表格里记录了229人的信息，包括姓名、联系电话、选房信息、职业以及“关系”。
叶先生在表格里排名第59位，职业被登记为“原建设局副局长、现智慧元老总”，“关系”一栏写着“管总关系”。叶先生说，他去年9月份订的房子，并在10月份交了认筹定金3万元，“五年前我在开发区建设局，他（管总）是工程部经理，当时工作关系，就认识了管总，他就叫集团销售人员，有个表格，填了意向，交了定金。”
里面应该还有很多很多的东西，这里就不做解读了。
事情其实很简单，就是一个项目还没有取得预售许可证，但房子已经被各种关系户给瓜分了。而外人根本没有办法买到这个项目合适的房子。嘉兴缘何会发生这样的事情呢？
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嘉兴
上海溢出效应的疯狂样本
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在上海的四周被三个行政级别为地级市的城市环绕，北面的南通、苏州及西南的嘉兴。东边和南边则是大海。
周边这三个地区以苏州的经济情况为最好，而和苏州距离上海差不多物理距离的嘉兴，经济就比着苏州差远了。
江北的南通由于需要跨越长江，所以即便是物理距离不远，但是上海对其辐射远没有对苏州那么大。
苏州去年已经限购了，即便是苏州的县级城市昆山与太仓也由于距离上海比较近，价格也一路飙升。所以上海的溢出效益还是十分明显的。
最明显的是昆山花桥，由于有地铁11号线，从花桥乘坐20站到苏州桥站，然后换成2路地铁再有四站就到传统的市中心——人民广场，时间大概是90分钟左右，票款是9元。
这样就造成花桥的房价，自从地铁开通之后一直飞涨，现在已经接近两万了。苏州的均价在近两万元、昆山的在12000元左右— —当然这是统计数据，后面我们还要专门说到这些。
和苏州与昆山对标的城市当属嘉兴与嘉善，在去年三、四月份的房价是相当的低，当时嘉兴的房价大概在6800左右，而归属于嘉兴的距离上海更近的嘉善房价则在5000左右。
现在这两个地方的房价是怎样的呢？嘉兴12000元左右（政府公布的价格不足10000元），嘉善的房价15000元左右（政府公布的价格也不足10000元）
嘉兴的房价缘何一年之间上涨这么多？原因很简单啊，上海的溢出效应。
上海的溢出大致可分为三种人：
一、在上海工作，而在上海买不起房子的外地人。
这类人不少在嘉兴或者嘉善买了房子是自己住的，他们被嘉兴当地人称为“新嘉兴人”。
万科在当地的一个项目叫“金色梦想”的项目，其一期大部分的购房者都是“新嘉兴人”，当然这些购房者原来大部分都是在嘉兴工作的，不是上海溢出的。
嘉善虽然归属嘉兴管，但由于嘉善距离上海物理距离更近，很多在上海工作的人为了节省时间成本，选择嘉善置业的比较多。
二、上海溢出的是年龄大概在50岁左右即将退休的老上海人。
他们选择购买嘉兴、嘉善房子是为了退休后在两个地方养老，因为嘉兴到上海虹桥的高铁最短的只需27分钟。每天有98列高铁动车到达上海，嘉善到上海的时间更短，这两个地方的环境和城市配套也都不错。
去年的现在这个时间房价很低，五六十万就可以全款买一套小三房，所以有很多上海即将退休的人购买这两个地方的房子作为养老房；
三、投资客。
上海限购之后是苏州限购，接着是苏州管辖的县市开始限购，而上海有大量的投资客资金没有出口，他们就把目光盯着更远或者原来没注意的地方。
于是三个地方的房价出现了暴涨，首先是嘉兴及嘉善，然后南通，后来还有无锡。
2015年无锡房价不足7000元/²，而现在也已经万元了。无锡虽然经济发展水平很高，但是因为所处地理位置决定了原来很少有外来购房者，所以无锡的房价一直不温不火的，而去年上海及苏州的炒房者首先炒高了嘉善及嘉兴的房价之后，紧接着是炒高了无锡及南通。
正是因为这样的原因，所以现在嘉兴房地产市场的情况是什么呢？
因担心房价过快增长，所以政府约谈开发商不准涨价，每个项目政府都给一个指导价格，只准低于指导价格，而不能高于指导价格。
因为市场需求巨大，一般政府给出的指导价格会比市场接受的价格低25%-35%，这就意味着每平方要按照低于市场3000元左右的价格出售。
开发商又不甘心这样卖给陌生人，所以就不办理预售证，在私下里如果有相关单位— —主要是和开发商有关系的单位能够内部消化的话，就卖给这些关联单位的人。
等到差不多够一栋楼的购买者之后，他们就办一栋楼的预售，然后在一天之内把这栋楼卖给关联单位的人，没有关系的人等知道项目开盘了，到售房部房子已经卖完了，没有办法。
最近，想在嘉兴、嘉善购房的人实在太多，这就是上面提到的旧闻中内部购房的背后原因。
其实，这样的事情并非仅发生在嘉兴一地。
3
从购房价格
折射出一个家庭的社会资源
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网传河南郑州春节前后有一个叫鲁能公馆的项目，内部价格是15000元一平方米。把几百套的房子内部消化之后，市场上马上就以每套加价50-80万元的价格对外转让。
至于说，这个项目是为何以那么低的价格销售，又以那么高的价格转让呢？前因我们无法去深究，而之所以能够以50-80万的价格转让，还是源自于市场的接受。
原来15000元的销售价格是低于市场价格的，才是能够以此价格范围转让的原因所在。
现在热点城市的房价，总结起来是有五种的：
首先是统计局出来的价格。
这个价格是各个开发商上报给统计局的，很多开发商在填报这些数据时差不多是胡乱填写的，一点都无法反应真实的价格。
第二种价格是房管局的合同备案价格。
房管局的合同备案价格具有一定的滞后性，有的滞后一个月，有的甚至会滞后半年，即便不滞后也无法体现在备案中。
比方说郑州鲁能公馆的合同备案价格是15000元，每套50-80万的转让价格显然是不会反映到合同备案价格上的，因为那是个人收了钱，开发商又没有收到，这部分钱就是一些家庭的非正常收入。
第三种价格就是实际成交价格。
我们还以郑州鲁能公馆的房子为例，假定有人以单价16000的底价买了一套150平方米的房子，他另外又掏80万中介费，那么他买到的实际单价是16000X150+800000/150=21333.33元，等于每平方米该购房者多花了5333.33元。但是房管局备案的不是这样的数据。
第四种是内部价购买的。
假定上述那位花了16000元的单价购买了这套房子。而他恰好需要自己住，那么他就是这样的价格。
第五种是那种不是转让那么多的，还以郑州鲁能公馆为例，市场行情是每套转让费50-80万，可是有人以20-30万就拿到的，其实这也应该是有的。
这就是当前热点城市的房价。前两种对于购房者来说没有实际意义，但是它会影响购房者做出决策：
1、统计数据房价确实下跌，但是很多人不明白下跌的原因是什么。
真实的情况是：
1）政府约谈不让卖贵；
2）便宜卖给熟人或者内部人，别人加价卖了合同备案显示不出来。
3）一些贵的项目政府不给发预售证。
2、还有就是一些想卖贵的项目不办理预售，这样就导致了统计数据不能真实地反映出市场。
这就造成有些人误认为是市场真的跌了，其实不知道这其中有诸多不能真实的市场情况存在着。
一个小区有三种房价：
内部价买到房子的人也许他们的财富不是非常多，但是有可能其单位比较厉害，能够拿到这样的房子，他们也跟着沾光了；这些单位往往都是体制内的单位，是有着“高人一等”的那种优越感的人。
以市场价格加价购买的那部分人，一定是经济条件比较好的。
一般来说加价比较高的房子都是品质好、总价高的，这部分人也许社会地位未必有能够拿到内部房的人关系硬，但是其经济自由度相对来说较高一些，不然也舍不得花那么高的转让费，心理上未必会平衡；
还有一种是介于内部价与市场加价之间的那部分人，他们应该是那种有一些能量的人吧。
别人之所以能够把房子以低于市场加价水平卖给他们，是因为他们在某些方面肯定能够给卖给他房子的人带去另外的回报，这部分人也许职权不大，但是能够办事吧。
另外有一种看别人加了那么高的价格不舍得买，或者买不起的人。
这部分人一是手里资产不会那么充裕，二是社会关系上没有能给予别人“方便”的人。
看似一个简单的房价从购买的价格上分析，就可以看出来一个人甚至是一个家庭的社会分层。
这就像嘉兴购买内部房一样，有些人想买就是买不到，所以现在才会出现在嘉兴、嘉善有人会愿意加价10-30万去买一个房号。
现实就是如此，我们暂时无力改变。