郑州“一主一城”的规划，注定了港区是个新城市的模样，依托但不依赖于主城，承接主城的价值外溢，港区将成为另一个郑州的潮汐圣地。
✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
春节进入倒计时，一年一次的大规模返乡潮即将到来。
往年，航空港区几乎与地市持平的房价，吸引了大批返乡置业者的目光。眼下，郑万、郑阜高铁开通后把更多南阳、平顶山、周口、许昌等地市老乡带到了郑州。可以预见，航空港今年的春节又将迎来一波购房大军。港区楼市还是以北港为主，所以我们把北港作为了年前最后一站探城之地。
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北港发展现状
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早上九点，从航空港北站口驶进港区的车辆已经络绎不绝。
只有亲身体会才能实实在在的感受到，便捷交通带来以时间交换空间的利好。航空港北站高速口的开通，不仅节省了从市区到港区来回20块钱的过路费，行车距离也缩短了近10公里，着实拉近了北港与郑州空间距离。
©港区北站的开通大大缩短通勤时间
说起航空港的兴起，要从2013年说起，那年3月7日《郑州航空港经济综合实验区发展规划》获国务院批复。自此，全国首个也是目前唯一一个由国务院批复的航空经济先行区正式落定。根据定位的不同，航空港可分为四个板块，空港核心区、城市综合服务区、临港商展交易区和高端制造业集聚区，而北港的定位就是城市综合性服务区，也是主要的居住区。
©港区总体功能规划示意
一条南水北调运河把航空港北区分为东西两部分，虽然只有一河之隔，但两岸的光景却相差甚大。河东地块几乎还是待开发区域，片区的拆迁工作还在进行中，临时安置房随处可见。去年规划的领事馆区就在这里，并成了这里金字招牌。地块附近的道路，已经开始以领事馆命名。目前这里只有恒大未来之光一个住宅项目。
©南水北调运河把北港分为东西两个部分
河西岸是整个港区起步较早的区域，当前的框架已经成型，内部还处在填充阶段。除了建设中的项目，没开工的地块都已经名花有主。板块内医院、公园、学校、商业等基础设施较完善，部分楼盘已交付，且配备底商，居住氛围较好。成熟度较高的区域主要分布在两条路上，一是凌霜街，二是相州街。凌霜街主要是万科魅力之城和正弘中央公园的前期项目，入住率已经很高，沿街底商无空租，各类小吃店、超市、洗衣店、培训班一应俱全。毫不夸张的说几百米的距离能找出20家中介，跟市区没有区别。
©凌霜街两侧成熟生活区
相州街主要是永威南樾、豫发大运城已交付小区。这一片的居住氛围随着入住率的提高也提高的很快。小区底商是少不了的，药店也够多。白天的北港有一种人口稀少的错觉。其实，是因为北港居住氛围比较纯粹，除了上下班时间，内部道路上的过境车辆和商务往来的车辆很少，但作为另外三个板块上班族的主要居住地，实际上居住的人口并不少。
©北港住宅即将连接成片
目前的北港依然青涩，即使最早一批的商品房交房也没几年。现在有刚交房的，也有很多在建的。不过，待三五年后这里的小区全部建成，人口估计还能导入不少，配套设施也会更加完善。从一片荒芜之地到投资价值和居住价值并驾齐驱，越来越多人把目光投向这里。
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北港区域楼盘
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自诞生之日起就含着金钥匙，站在巨人肩膀上的航空港区，无论是行政级别、政府投入、还是政策支持上，都让其他新区望其项背。对于眼光毒辣的房企来说，担负港区居住功能的北港，无疑是一块“肥肉”。
短短几年，北港聚集了众多房企大咖，其中包括万科、永威、正弘、正商、恒大等知名开发商。一时间，北港成了房企争夺郑州房产市场“蛋糕”的主战场。
©北港主要房企布局示意
目前来说，北港的定位主要针对刚需和刚改，产品以高层或小高层为主，其中，高层价格在9000-10000元/m²，而小高层大多在均价10000元/m²以上，也有极个别的洋房产品，价格根据产品差异也不一样，一般都在12000元/m²以上。恒大未来之光，项目位于北港的领事馆区，纯新盘，是领事馆区首个住宅项目，目前区域发展滞后，项目带装修，释放均价预计8000元/m²，价格优势明显。12月29日开盘当日，吸引了很多地缘客户与投资客，现场十分火爆。
©带装修8字头吸引力还是很大的
正弘中央公园，目前在售的地块为3号地块，距离地铁口近，是位置最佳的地块，均价10500元/m²。10号地块，还有部分126m²的准现房，均价9500-10000元/m²。预计明年可以交房入住。
©已经投用的公园水系是正弘的加分项
万科魅力之城，目前在售为7期，小高层，全部为95m²的三室，均价10000-10500元/m²，带装修交付，性价比较高。
©具备颇高性价比的三好学生万科
兴港和昌云著，今年四月份开盘，高层主推86m²、97m²、109m²三种户型，均价10000元/m²，这个项目由兴港和和昌共同开发，资金链较为充裕。
©兴港加持让和昌云著高枕无忧
正商雅庭华府，产品是高层+洋房，偏改善。最近对外释放了一波均价7000元/m²起的特价房，增加项目热度，目前已经结束，现在项目已恢复到均价10000元/m²左右，主推户型有117m²、120m²、125m²、135m²。
©特价信息还是备受购房者青睐
豫发白鹭源春晓，项目在售为3期，主推户型79-120m²的两室和三室，均价10000元/m²左右，二期剩余几户3层和4层的约125m²的特价户型，价格为在9200-9500元/m²。项目为双地铁，后期交通便利。
©尽享配套红利的港区王豫发
永威南樾，目前在售为3期，已经处于清盘期，只剩部分顶楼和一层128m²和152m²四室户型在售。3期是永威第一次做精装项目，均价12000元/m²，二期项目为毛坯交付，还剩部分130m²左右的大户三室在售。
©已近交付的永威南樾三期实景
中建滨水苑，目前有3栋楼6个户型在售，户型从94-142m²，均价10000元/m²左右，装修交付，周边学校较多，教育资源比较丰富。
©颜值派的中建滨水苑售楼部
融创空港宸院，产品全部为洋房，主要有104m²和127m²的三室和144m²的四室，均价12500元/m²，装修交付，配有新风系统、地暖和中央空调，是港区精装标准较高的项目。另外，目前项目赠送8万元的车位券。
©以低密取胜的空港宸院
实事求是地说，从很多已交付的小区，可以窥见北港的项目整体做得比较用心，无论是产品、材料、绿化、还是物业，比主城很多项目做得还要细致。虽然，对购房者来说价格很重要，但品质同样重要。从这点看，港区的产品力绝对也是吸引购房者的关键因素。
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港区发展提速期
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欲戴王冠，必承其重。航空港头顶的是光环，也是使命，它肩负着整个河南省对外开放，走向国际的重任。航空港早已不是郑州的航空港，而是全河南的航空港。
©港区已是内陆开放新高地
作为一个集航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路、快速路交汇的超级枢纽，近几年国家政策利好不断向航空港倾斜，各种重磅配套不断落地。国际化高端领事馆区、全国第四大国际会展中心郑州新国际会展中心、米字型高铁的重要枢纽郑州南站、国家4A级景区园博园等，都让航空港区走在了世界最前沿。
©已封顶的郑州南站西广场与郑州地铁9号线的交叉区域
无产业，不兴城。港区除了富士康，还有航空设备制造、生物医药、紧密机械、新材料、电子商务、服务外包等多种产业。截至2018年年底，累计入驻郑州航空港实验区的智能终端产业项目有208个，初步形成从芯片、面板到整机，从硬件到软件的全产业链布局。
©临港优势让产业经济得到快速发展
众多产业集群给区域带来巨大的人口虹吸效应。据规划显示，到2020年，郑州航空港区人口规模将达到90万人，2030年达到190万人，2040年达到260万人。有人口打底，可以预见航空港将发展不断，繁荣可期。当然，作为主要居住区，航空港北区的宜居价值也已瓜熟蒂落。先说环境，港区绿地系统以水系、道路廊道为脉络，形成“一环四心，廊道交织、绿轴相串、多园均布”的绿地结构。仅仅北港区就规划了智湖公园、北湖公园、西湖公园等19所公园。
©建筑与风景相得益彰
早在2015年，港区学校的建设项目已经达到20个，全区中小学、幼儿园的学位数已经超过5.4万。其中，郑州一中、育人国际学校、郑州外国语、郑州六中等都在稳步推进。11月25日，官网最新发布规划显示，到2035年航空港区将规划528所学校，包括14大教育片区，其中小学、初中、高中可提供学位416610个，幼儿园可提供学位83430个。后期航空港北区的名校将遍地开花。
©港区中小学专项规划示意
繁密的交通网将为生活提供更多便捷。从地铁来说，目前地铁2号线南延线即将全线运营，贯通南港和北港的地铁17号线已经开始建设，预计明年通车。整个港区还规划有9号线、11号线、13号线、16号支线、18号线，总长度171.4公里。未来的航空港，不但与主城联系日益紧密，内部各个区域也会快速形成一个成熟的整体。
©港区地铁、有轨电车规划示意
更值得一提的是，郑州南站预计到2022年能实现竣工验收，正式投入客运，届时由郑州南站发往重庆、安徽以及河南省内周边城市的线路将全面开通，航空港将走向更多人面前。另外，河南省省立医院、郑港医院等医疗资源将为北港的居民健康护航。锦荣悦汇城、沃金商圈和在建的丹尼斯、华鸿国际广场等众多商业综合体，不久后会共同带动港区生活圈的热度。
©港区生活配套逐步完善
先天优势叠加后期各种资源红利，航空港的发展已经进入提速期，这座新城蕴藏的无与伦比的巨大能量，终有一天会集中迸发，这里的价值也将最大程度变现。现在的北港如一个尚未及笄的少女，美好还未完全绽放。不过，离她梳妆待嫁或许已经不远了。
