【什么价格买入二手房才更可靠】深圳二手房...

深圳二手房价格究竟是参考中介说的“上一套”，还是盯紧一条线横切的指导价。

“上一套”代表市场，但市场并不总是正确，尤其是行情亢奋和低迷期，价格往往失真。指导价则更像是一道防火墙，在防守内涵下总是偏向底线逻辑。

当我们选择忽略上一套的价格，又抹去指导价之后，是否有更可靠的价格逻辑呢。我们可以换一个模型试一试，也许有更可靠的逻辑。

一个社区的均价是否夯实，某一套成交价可以参考，但不足以代表一个社区均价，要找到市场受众真正认可的价格线，需要观察一个周期内的平均换手价。

虽然极少人关注换手率，但换手至少代表新一批买家的成本，尤其是二手市场，十年前的业主和今年的业主，他们的成本根本不在一个水平线。

以深圳为例，大小年换手率基本在2.8%-4.2%区间。那么我们可以以此为切入点去看看更可靠的市场价格水平。

XX社区是一个500户的中型社区，参考平均3.5%的换手率，我们可以反测17套交易价格为样本，以此来计算可靠的平均价。虽然会忽略楼层、景观、朝向的价值区别，这可以另外量化，例如景观可以+2%，朝向+1%...

继续测算：500户的社区最新成交单价8.5万，假设回测17套均价为7.6万，那么这个社区最接近真实市场的价格是7.6万。

这里存在另一个问题，当你回测17套时，可能会出现时间跨度的问题，交易形成的行情背景不同，价格跨度过大。所以建议回测不超过6个月，如果样本数据不够，可以将临近的同配套相同品质的楼盘数据加入其中。

当业主报出10万单价，指导价可能只有7.5万，这时你可以用换手率回测模型去找到更可靠的价格逻辑，例如可能是8.8万。并以此根据楼层景观、装修状态等自行调节。

补充一句，深圳捡漏行情在明年下半年。也有可能提前，这需要动态的观察其他指标。