法拍房贷款，为什么必须有担保机构才能放款？

@逃跑计划：

法院拍卖房有哪些流程和注意事项?

是这样的，我在上海有套公寓全款买的，现在准备再买套拍卖房，因为没有购房资格只能买这两种。我找了家律师事务所，收1个点，然后他们有对口的担保公司，叫购房置业，也是收房款总价的1个点，我这边就是想了解一下有没有内行人能告诉我购房置业担保公司和银行的放款资格，然后不找律师事务所，我自己去拍，自己找购房置业顾问公司弄行不行，毕竟省了大几万。。。

然后就是想问一下买拍卖房有哪些需要注意的和需要知道的。谢谢大家

先来具体分析一下这位朋友的情况：

没有购房资格，全款买过一套商住两用的公寓，想贷款再买套法拍房。联系律所，知道办理法拍房按揭贷款需要有担保公司做担保，很不理解。

以下，是蓝鲸法拍机构号给出的问题回复：

泻药

根据题主的情况，是想问：

贷款买法拍房，为什么需要住房置业担保银行放款？法拍房贷款为什么需要担保公司进行担保？

这类问题吧？

首先，法拍房按揭贷款与二手房不同，主要因为法拍房由法院处置，法院要求拍卖款需要在规定的时间内打入法院指定账户（这一点题主在任意一套官方上拍公告中即可查询）。

如果不在规定时间内完成全款动作，则会被法院认为悔拍，需要没收全部保证金，更甚者会被认为扰乱司法执行程序，需要承担再次上拍的拍卖损失及成交差额。

规定的时间内，一般只有7-10个工作日，这就导致银行无法按照正常的房屋按揭贷款流程办理法拍房按揭贷款，也是法拍房无法办理公积金贷款的重要原因（公积金贷款流程更长）。

正常的房屋按揭贷款，银行需要在拿到房屋他项抵押权证之后，才能放款。而拿到他项权证就必须办理过户，法拍房的过户流程是在全款到法院账户之后的。

如何让银行在没有房屋他项证的情况下，直接放款到法院账户？

找担保机构，为购买法拍房的借贷人担保：在银行放款到法院账户后的六个月内，将他项权证给到银行。购买法拍房的借贷人，需要购买一份保函，这份保函的费用为“贷款额的1.5%”。

当然，也不是什么担保机构银行都认的。

目前上海的担保机构主要有两大类：上海住房置业担保有限公司（即题主提到的购房置业），以及其他大型保险公司（太平洋保险--太享贷、中国人寿财险等），保单价格基本一致。

这两类担保机构由于合作银行不同，其办理的条件也存在细微差异，蓝鲸法拍作为京东拍卖上海法拍贷自营服务商，可以免费帮您核对银行贷款细节，不需要任何费用（我们的客户是京东，你懂的）。

对于买家来说，您只需要向京东拍卖合作的担保机构支付保单就好。

还有一点需要注意，在法拍房购买交易中，除了按揭贷款外，背后的处置案件也是非常重要的。

经过多年辅助参拍经验，我们整理出法拍房交易过程中，经常出现的五大类购买风险：过户、贷款、交房、附加、隐形，具体文章见文章底部。

希望可以帮您解决目前问题，觉得回答有用，记得点下赞同哦~

蓝鲸评价：

这位来自知乎的朋友很有置业头脑。购买商住两用的住房，不限购，对后续再次购买住宅类房产没有影响，但当他再次购买法拍房，照样可以按照首房首套资格购买上海房产。

唯一的遗憾就是，全款购买商住两用公寓后，减少了大部分的首付资金，如果全部用在法拍房市场中，可以直接使用首套购房资格，贷款6.5成，并且利率享受首贷4.65%的优惠，资金使用率更高。

在置办房产类型时，需要仔细计划购房资金方案，做到多个方案比对，选择资金使用率最高的方案执行，才能最大限度的利用到现有资金。

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内容来源于：知乎平台-蓝鲸法拍，供意向购买法拍房人士参考。