最新土拍引领郑州市场热度，刚需不配买三环？
6月3日，期待已久、备受关注的郑州第一次集中土拍正式落幕，总计49宗地块收金414.2亿元，创下郑州土拍历史新高。
2021郑州首次集中土拍（备注：图片来源于网络）
当数百亿级的资本游戏落槌，对于郑州市场的热度传导也正式开始。
以老经开009号地为例，如今土拍落幕，该地块被金茂以溢价30%而斩获，折合楼面价1.019万元/㎡，如此高价拍出意味着未来郑州三环主城新房置业将达到22000-25000元/㎡。
金茂斩获老经开009号地
不止这块地，其实放眼本次土拍，大部分也集中在三环主城，也就是在今年年末或者明年上半年，它们会集中入市，以及今年7月和10月还会有两次集中拍地。
与此同时，《陪你去看房》地产自媒体通过市场调研发现，今年的郑州购房者普遍对三环主城更加认可。
郑州三环主城及沿线示意图
之所以产生这样的现象，背后有两点原因，一个是不要说四环外，即便是三环至四环成为置业热门区域，目前生活配套落地还是较慢，道路、商业、学校、公园兑现的还不多；一个就是，郑州人的就业、生活所需的医院/商业/学校集中在三环主城。当然，三环主城的项目也有不足之处，比如在售的真正河景房少之又少，极其稀缺。
基于上述情况，我们认为在今年下半年以及明年将会呈现3个主要特征：
1、土拍地块入市后，郑州三环主城项目全面改善化，三环内的东南西北各个片区的项目价格将突破20000元/㎡，置业门槛更高；
2、目前及明年郑州购房者置业，将依然青睐三环主城及沿线。当前的市场大环境如何你我都清楚，只有这样置业才能在保持生活便捷的同时，还能实现资产保值；
3、但由此产生了一个分化，那便是郑州三环主城及沿线项目不仅价格更高，且改善盘数量多于刚需盘数量，而目前在售的刚需盘，要么价格很高、要么小开发商、要么产品不行、要么容积率高、要么交付时间晚、要么周边各项配套匮乏。
那么，面对想买郑州三环主城及沿线的大量年轻刚需朋友们，该怎么办呢？
“快周转、强营销、猛扩张”成为如今郑州大多数房企们的发展战略，不仅在郑州东南西北均有涉足，更进军全国其他省份。
而当看到下面这张图时，我们发现，郑州这家本土房企与众不同，多年来在西南的三环沿线、以南水北调运河两岸为核心，布局和深耕了多个住宅项目。
这家郑州本土房企，便是亚星集团。
作为已有28年发展史的老牌房企，亚星集团起步于上街，深耕郑州西南，荣获“物业、开发、建筑”三个国家一级资质，中国房地产开发企业华中区品牌价值6强名企，截至目前已开发项目数量达40余个，不乏多个明星项目，比如亚星江南小镇、亚星上湖嘉园、亚星盛世家园、亚星金运外滩等等，凭借自身对品质的追求以及全能明星项目，以及雄厚的资金实力和开发经验，在郑州扼守西南片区、三环沿线，为购房者提供品质及配套兼备的性价比住宅产品。其中，亚星盛世家园获得了中国房地产行业最权威奖项“广厦奖”！
亚星在西南二七除去已售罄的，目前在售的有亚星双河居、环翠居、云水居、星河郡，还有亚星锦绣山河的多个地块，它们有3个共同的特点：
a、紧邻三环快速路，可承接三环内以及三环至四环的客户群体，同时，不仅覆盖二七区，也能覆盖中原区、管城区等客群，买这样的地段，日常也方便去往其他区域工作；
b、围绕南水北调运河，尽享一线河景资源，这一点绝不是郑州市面上其他项目能够比肩的。同时，与南水北调运河交叉贯穿的，还有一条金水河，双河旁均有滨河公园，共同构成“两河三公园”的生态资源。
千亩双河公园实景图
C、坐拥华中师范大学附属亚星实验学校，设置有幼儿园、小学、初中，享受12年一站式教育资源，目前已经建成使用。从实效来看，师资力量、教学理念、硬件设施都非常不错，据了解就招生情况和口碑而言，该校在整个二七区都名列前茅。
华中师范大学附属亚星实验学校实景图
同时，除了华中师范大学附属亚星实验学校外，亚星在教育和商业领域频频布局， 先后打造了亚星时代广场商圈、亚星淘气堡新天地商业、亚星万嘉百汇4.5万方英伦风情街区Mall，以及目前布局的多个住宅项目——可以说，亚星集团在这里下了一盘大棋，一盘包罗万象的大棋！
并且，在6月3日郑州集中土拍中，亚星集团成功获取郑政出(2021)20号地块、郑政出(2021)35号地块，可以说是众望所归。自集中土拍结束起，亚星集团城市布局版图再升级，位于大运河都市区核芯的两块热土终被亚星集团收入囊中。
亚星集团新拿地块
我们在实探中了解到，亚星在这里的住宅项目有改善、有刚需，可满足不同人群的居住需要。
改善项目比如有亚星金运外滩·双河居，位于南三环嵩山路西南侧，三环快速路与距离不远的京广快速路可以快速连接通达郑州东西南北，旁边规划有地铁9号线、13条公交线，未来可以快速通达全城。
顾名思义之所以叫双河居，是因为项目被南水北调运河与金水河双河环绕，有得天独厚的滨水资源，项目南侧还有南水北调运河的千亩景观带——生态文化公园，西侧则是金水河绿化带公园（规划建设中），北侧是政府耗资千万打造的市级示范公园——三环公园，坐拥一线河景+三公园环绕。
亚星金运外滩·双河居效果图
这地段，绝了！
该项目主推建面约110-190㎡的户型面积，并且都有一个大亮点，那就是它们都是N+1户型，几乎每个户型都有大约10平米的赠送，这意味着，你家里多了一个房间，拥有更高的空间使用率，且这部分赠送面积不计算暖气费、物业费，这样的绝版户型在郑州市场上十分少有。
与此同时，亚星·星河郡吸引了我们的关注，据说这个项目被称为亚星最潮楼盘，因其主推的户型面积为建面约75-116㎡，面对的是郑州年轻人群体。
基于郑州三环主城及沿线刚需产品越来越少，且各方面均好性的刚需产品更少的形势下，本次我们着重实探了亚星·星河郡。
如果我问你，一直以来郑州三环主城的刚需项目给你留下的印象是什么，估计你会说出以下几个特点：
a、都是30层以上的高层；
b、容积率都很高，3、4、5容积率的项目很常见；
c、户型容易有硬伤，缺乏舒适性；
d、交付时间基本得2-3年；
e、单价高，现在别说三环主城的价格了，就是四环的刚需项目价格也都快15000元/㎡了，购房门槛高。
OK，那么现在告诉你，亚星·星河郡完美地规避了三环主城传统刚需项目的缺点。
接下来我们抽丝剥茧般，详细呈现对亚星·星河郡的实探结果。
亚星·星河郡整体鸟瞰效果图
亚星·星河郡位于二七区启福大道与丹水大道交汇处向东200米，共分西苑、东苑两个地块开发，产品类型均为18-20层小高层，容积率2.49。目前项目为准现房，西苑在2022年4月交付、东苑在2022年8月交付，等待时间不长。
亚星·星河郡区位图
亚星·星河郡鸟瞰图
亚星·星河郡鸟瞰图
接下来我们看户型：
首先，亚星·星河郡有一个目前在郑州市场上稀缺的小户型，即建面约72㎡的两室两厅一卫。
亚星·星河郡建面约72㎡两室两厅一卫
解析：该户型购买成本低，既可以作为新婚小两口居住，也可以作为单身女性的婚前财产，将来也容易出租，在三环主城户型全面改善化的当前，这样面积的小户型十分稀缺。其餐、客、阳台一体化，动静分区，卧室、卫生间等私密区域和活动区域分开，户型面积虽小，但功能齐全。
然后是建面约98-101㎡三室两厅两卫，客厅、餐厅、厨房等活动区与三个卧室、卫生间实现动静分区，主卧配备卫生间——在郑州，99㎡三房户型能拥有两个卫生间，十分稀缺。要知道，市面上相同面积段的户型都是只有一个卫生间。户型整体来看，布局合理，没有面积浪费，适合一家三口居住。
亚星·星河郡建面约99㎡三室两厅两卫
还有一个建面约117-121㎡三室两厅两卫。
亚星·星河郡建面约117-121㎡三室两厅两卫
亚星·星河郡建面约121㎡户型样板间
解析：该户型方正通透，三开间朝南，保证采光效果。作为一个大三房，每个区域空间尺度更加阔绰。主卧套房设计，自带衣帽间、卫生间。
此外，还有一个建面约135㎡的四室两厅两卫设计也很不错，适合二胎、三胎家庭居住。
亚星·星河郡建面约135㎡四室两厅两卫
亚星·星河郡建面约135㎡户型样板间
三开间朝南，大阳台连接客厅、卧室，主卧采用套房设计，自带衣帽间、卫生间，动线也合理，厨房门正对餐厅，餐厅连接客厅，再直通阳台，整体属于一个宝藏级别的四房户型，功能齐全舒适度也高。
此外，亚星·星河郡新风/雾森系统、指纹密码锁、地暖入户、天眼系统、人脸识别系统一样也不少，这是一个智能安全又居住舒适的项目！
从周边配套来看，亚星·星河郡周边的出行、生态、生活配套近在咫尺，随手可取。
开车可以方便上三环快速路，与京沙、陇海快速路以及中州大道随意切换，还有B3/B3区间、B60、49路等18条公交线路，以及规划的有地铁9号线、14号线，未来通车后可与郑州唯一环线地铁5号线零换乘。
至于一线河景、滨河公园、学校上文已讲述，在此不再过多赘述。
同时，亚星·星河郡目前景观示范区，后期也将作为业主专属后花园使用。
亚星·星河郡景观示范区实景图
总之，作为郑州三环主城唯一刚需小高层，配套一应俱全生活无忧，更可喜的是——这些目前都是完全兑现的，让你所见即所得。
至于价格，当亚星·星河郡的置业顾问告诉我们“目前项目单价区间为11000-13000元/㎡”的时候，我们一时错愕到不敢相信，这样的地段、产品、配套居然是这样价格？
没有对比，就不知道这样的价格是多么具有性价比：
东三环不用多说，仅仅是杨金片区价格都已20000元/平，更别说鸿园片区、北龙湖片区；
北三环现在也达到19000元/㎡；
西三环沿线单价达到15500元/㎡；
而位于南三环的亚星·星河郡单价区间只有11000-13000元/㎡，即便和西三环的单价相比，以一套建面约89㎡的户型来计算，买亚星·星河郡，总价至少可省22万，这是一辆一汽大众迈腾的车款，作为年轻人省下的这笔钱完全可以买辆车！
当然，我们承认亚星·星河郡周边目前暂时有一定的不利因素，但综合来看，仍然不失为性价比超高的一个项目。
今年郑州第一次集中土拍已经落槌，市场最能感受到热度的传导，未来一两年郑州的房价预计将稳中有涨。
面对郑州三环主城全面改善化、刚需产品越来越少的情况下，作为年轻刚需置业群体，目前所要做的就是抓紧入手亚星·星河郡。
退一万步讲，想在郑州三环主城置业的年轻人，亚星·星河郡也是你无法绕过的一个项目。
占据绝佳地段，处于三环边运河旁，还有名校加持，未来发展空间巨大；
自身打造纯粹小高层，低容积率，户型面积更适合年轻群体，单价不高，入手资金压力不大；
亚星又是郑州本土知名大开发商，过往开发过的小区交付效果都值得参考，总之两个字：靠谱！
所以，现在的价格洼地则是明日的价值高地，当下抢先入手不失为抢占先机。
——对此，你还想啥呢?
唯一要做的，就是尽快入手。
俗话说“六月不买房，一年都白忙”，果然6月是购房好时机。
为了助力广大郑州购房者安居郑州，亚星集团联合陪你去看房自媒体特推出《12盘联动· 618热力好房节》，推出7重钜惠千万让利，6.18元秒杀1㎡臻选好房。
第一重钜惠，秒杀专场：
6.18元秒杀1㎡亚星金运外滩/星河郡房源(一口价房源除外)
第二重钜惠，爆款尖货：
20套精选好房，限时一口价特惠
第三重钜惠，行业专属礼
美容从业者购房，可享额外10000元优惠(一口价房源除外)
第四重钜惠，毕业礼遇
应届大学毕业生购房可享额外1%(总房款)专属优惠(一口价房源除外)
第五重钜惠，实力宠粉
老业主重复购买，可享受额外2%(总房款)优惠(一口价房源除外)+价值4980元我爱运动年卡(仅限前3名)
第六重钜惠，老带新专属礼
老带新成交，老业主最高得10000元现金奖励，更有2000元丹尼斯购物卡、我爱运动年卡等惊喜豪礼，新业主则可以享受额外1%优惠(一口价房源除外)
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