南京地王崩盘会给我们带来啥启示？

南京地王已经崩盘! 据地方媒体披露，南京2016年地王项目京奥港未来墅因拖欠施工方工程款而被封停。原因是开发商拖欠了好几个月，高达2000万工程款尚未支付，京奥港未来墅也随即于11月25号停止了施工作业。

“京奥港未来墅”这个项目自打一出世就注定命运多舛。2016年4月15日，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地王，溢价率超100%。京港澳集团之所以要开发这个地王项目主要是想打造户型面积在107-180㎡不等的改善型家居。

当时，京奥港以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候，被当地媒体广泛报导。因为周边的楼盘——中南世纪雅苑，精装成交价仅仅2万多元/㎡。而面粉价格高于面包价格也引发各界对该楼面开盘后定价的争论。

而今年8月份，地王楼盘的价格终于出炉，首开的154套房源，1号楼共100套房源，均价25993.31元/㎡；2号楼共54套房源，销许均价25715.51 元/㎡。剩下的因长期拖欠施工方工程款而被勒令停止出售。

可能有人会担心，南京麒麟G09地王拿地的楼面价2.23万元/㎡，现在却只售2.57万元/㎡，差价只有3000元/㎡，那地王开发商擅自高价拿地，不仅无利可图，还可能会出现亏死。

实际上，南京麒麟G09地王这次是被“限价令”给限死的。由于去年南京房价猛涨，地方政府出台了一系列政策措施。措施明确要求：“采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。”正是这一纸限价令，导致南京热点区域的房价被严格控制住了。

应该说，京奥港未来墅项目也可通过豪华装修的形式，将精装的房价推至4万。也就是说，如果京奥港未来墅是买的精装修模式，其应该还是有利可图的。但南京政府规定精装修的房价应控制在3.5万/㎡，如果按此价格精装后出售，京奥港未来墅项目肯定会出现亏损`，所以该房企业只能放弃精装计划，改用毛坯2.5万/㎡，这便是价格被限制之下地王的崩盘悲剧。

其实，南京地王崩盘事件并非个案，未来肯定会有更多地王被封事件发生。整个2016年，中国一共产生了超过340宗单、总价地王。当时，房企一窝蜂高价抢地争当地王。

特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现，引发社会各界震惊。但是，之前很多城市房地产火爆是因地王烘托出来的，而这样的虚假繁荣会迅速走完之前数年才能完成的发展进度。

那么，此次南京地王崩溃事件给房企带来啥启示呢？首先，房企拿地要更加谨慎小心，不要盲目抢地，争当地王。未来房企若是还不计血本拿地，争当地王，那损失会更严重。现如今一些高价拿地的房企正陷入两难境地，即若开发就亏钱，不开发则长期被套也不是办法，资金面受到影响。

在最近的一篇研究分析中，我们选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工，房企集体患上了拖延综合症。房地产投资风险已经开始出现，闭着眼睛抢地王的时代已经过去。

再者，房企在拿地时，要对该地块的未来投资风险做一个合理的评估。就拿这次南京地王崩盘来说，当时京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地，而周边的商品房价也才只有2万多一点。面粉价与面包价几乎一致，如果房价不涨或发生其他原因，那么开发商的风险系数就会急骤上升。

此外，房企应对当地土地价格走势进行预判。京奥港22353元元/㎡拿下麒麟G09地块之后，珠海华发拿下了麒麟G35地块，将配建保障房面积万1.1万㎡，现房销售，楼面价17887元/㎡；之后正荣拿下了麒麟G36地块，楼面价9538元/㎡。显然，土地价格已呈下降趋势，并出现了一定幅度的调整。并没有如京奥港集团估计的那样没有投资风险，只涨不跌。

再次，多数房企承受不了争夺地王被套后所面对的损失，未来会有一批房企业倒下。近期各地纷纷出台严厉的房产新政，房地产市场已开始急剧降温，地王风险迅速上升。

在这个时候，那些财大气粗的，比如说央企、前20名，还可以隐忍掩盖损失。然而那些底子薄弱者，且有冒险精神的中小房企麻烦就大了。对于很多中小民营房企，拿错一块高价地，基本就是葬送了整个企业的未来。

最后，房企在背后疯狂争当地王，国内的金融机构却为此提供了资金支持。一旦房企的地王项目被封禁，受到拖累的还是我国的银行业，不良贷款率将明显回升。而在我国目前倡导“降杠杆，控风险”的背景之下，未来房企高价拿地的动力也会衰竭。已经成为地王，却尚未真正开发的房企的日子会越来越难过。

本文由平说财经（微信ID：bzzcaijing）供稿，观点犀利、时效性强，财经爱好者喜爱内参！