地王解套的"核五器"：恒大在北京一一亮剑
2015至今，堪称中国一线城市和强二线城市的“地王年”，随着市场火热，大批开发商开始重仓这些城市，而这些城市的土地供应速度和强度显然远远无法跟上“抢地”的速度，于是“地王”频出，甚至于诞生“地王”这件事已经不是新闻，某次拍地竟然没有拍出地王，才是大新闻。
而在这一波地王潮来临之时，在市场的上一个波峰，2013年左右诞生的一大批地王项目，逐步开始进入市场，他们如何解套，如何通过产品、营销方面的努力，化解地王财务压力，将给那些刚刚拿下或者正准备拿下新地王的企业们，一个十分有价值的参考。所以，今天就来说说2013年的北京“总价地王”——恒大东坝项目是如何做到“地王解套”。对了，它现在的名字叫“恒大华府”，据说下周末就会首次开盘。
回顾：2013的恒大夺得亚冠拿下地王进入千亿俱乐部
2013年11月21日，恒大地产经过45轮的激烈竞争，以51.35亿元总价，以及配建11.2万平米自住型商品房和1.69万平限价房的代价，竞得北京朝阳东坝南区地块，刷新了北京2013总价地王记录。其中，限价房限价9900元/㎡，自住型商品房限价2.2万元/㎡，据粗略计算，刨去配建面积，该地块楼面价已超50000元/㎡。这是当年既恒大足球队首夺亚冠冠军后，恒大地产主业奉上的又一“压轴大戏”。就在昨天，恒大足球队亚冠小组赛第三场最后时刻被日本浦和红宝石扳平，出线前景蒙上阴影。
展望：2015当地王变楼王，恒大已是”2000亿级恒大”
同样的“亚冠时刻”，这一次，已经成为“恒大华府”的地王，能为恒大献上新辉煌吗？毕竟，在拿地的2013年，恒大全年销售额1003.97亿元，刚刚进入千亿俱乐部。而恒大地产(HK.3333)发布的销售简报现实，2015年恒大全年累计实现合约销售额2013.4亿元,创恒大全年销售历史最高纪录。
从千亿到两千亿，恒大只用两年跨越。而这两年时间，也正是恒大华府的磨砺时间，这个项目能为恒大跨向下一个台阶做出更大贡献吗？
武器1：熬
地王那刻很风光，之后却要耐得住寂寞
世界是公平的。
你享受了“成王”那一刻的艳羡和掌声，那么你就得做好准备，承受之后的落寞与煎熬。而这个时间，可能很长。
冯仑说“伟大都是熬出来的”，地王的解套到成功之路，同样也是熬出来的。
恒大华府，就熬了很久，也真的熬出了成果：
熬来了“第四使馆区”：两年时间，把颜值和想象力都十分不足的“东坝”，熬成了北京“第四使馆区”。两年时间，熬到第四使馆区规划落地、拆迁完毕，一直熬到“世界城市实验区”的落地，区域身价已倍增，当年的50000+/㎡的地价，也从不可思议变成了情理之中。
什么，你问前三个使馆区是哪里？建国门、三里屯、亮马桥……北京人民都懂的。
熬来一众小伙伴：当地王还孤独，他的价值也无从发挥。小伙伴来齐了，才能一同做大做强区域价值。恒大华府，就默默熬来了龙湖、首开等一众大牌小伙伴。多方合力，区域价值抬升可期。
当然，也要熬来市场时机的到来、熬来政策面的宽松，这些，都需要以时间换空间。
“熬”并不是傻傻等待，而是苦作内功。更重要的是，不是所有地王都能熬得住、熬得起，这其中的时间成本、财务成本，也只有那些资金实力雄厚、资源嫁接顺畅的大牌们能做到，恒大，算是其中之一。
武器2：砸
让所有人看到你敢拿地王的底气！
怎样把砸在土地市场的钱赚回来？
答案是继续在产品上砸钱，土地上花出去的钱，产品上挣回来——顶端阶层的购买力超乎想象，他们愿意为产品价值付出的溢价也超乎想象。恒大华府就砸出了法式家族宫殿、皇家山水园林、金钥匙全管家、白金洲际会所、高端购物中心五大产品爆点。
砸钱在产品，做好这三点：
面子要够：比如恒大华府建筑外立面通体采用巴西进口花岗岩石材——金秋黄，多达3000处雕花刻纹细节，全由工匠手工制法而成，这是显露在外的“壕”气度。
气场要足：大尺度园林一向是恒大的专长，此次在恒大华府这一豪宅项目也是进一步升级，2.8万平米私家园境，以7米地势高差打造立体山水画卷。还有北京唯一钟乳石溶洞泡池——要么是够大、要么是够高、要么是够唯一，气场才会够足。
尺度要大：271—338㎡面积，户户套房格局，不只是面积数字上的“大”，更是每一个生活空间的“大”。而3.3米层高、26.4米面宽这样的数字，则是匹配面积尺度的高度和宽度尺度。
武器3：引
自持业态越多 客户对你越放心
规划很重要，但需要等待。自有配套体系，客户更放心。
大盘大配套，向来也是恒大的长项。如果说“金碧天下”系列的会议中心+星级酒店的标配是为了切合旅游地产的定位，那么恒大华府引入的8万平商业中心、恒大影城、白金洲际会所，奢集恒温泳池、养生spa、红酒雪茄吧、品茗茶室等，则是完全瞄准家庭生活、城市社交而做，可谓是触到了城市居住人群痛点。
坦白说，造会所、建酒店等硬件对开发商来说不难，难得的是管理，这也是很多项目不敢、不远做大规模社区配套的原因。
恒大华府则选择了让超七星级酒店管理团队运营，既保证“有”，同时更要确保“好”。
武器4：极
做一些“小众的好”，一定会找到有缘人
有些好，只有少数人知道。
有些房子，只给少数人准备。
这两句看似在煽动阶层对立的话，在房地产领域却一直在被实践。中国房地产的产品线，早已形成经典的金字塔形格局——越向上，风光越好、单价越高、利润越大，所对应的客户也越少。是高处不胜寒、还是一览众山小？这取决于你做得够不够好、是不是足以让那“极少数人”心动。
恒大华府的选择是，找到那极少数人的意见领袖，用他的影响力和实力，征服他们。
于是，梁志天来了。恒大华府的室内设计由全球31位著名室内设计师之一亲自担纲。2015年10月22日，梁志天先生当选 IFI 2015-2017年度候任主席，并于2017年度担任主席，成为历届第一位当选IFI 主席的华人。
这么冗长的一段话，核心亮点就在“亲自”两个字，搜索中国地产，“大师作品”四字出镜率颇高。然而需要深究的是，究竟是大师亲作、还是大师旗下团队之作？究竟是大师亲力亲为、还是大师顾而不问？
恒大华府可以骄傲地告诉他的客户，都是前者。在北京这座见惯了大世面的城市，愿意为“梁志天”三个字买单的客户，也许不多、却实力足够；也许不到，但足够支撑恒大的销售!
武器5：命
赶上一个好时候，实在太重要
都说地产行业“靠天吃饭”，这里的天，说的是政策、市场的风向。
诚哉斯言。就说恒大，在2008年金融海啸时，上市遇阻、销售放缓、全国降价，几乎命悬一线。就在业内很多人士都对这一其时的黑马企业一片看衰时，恒大却通过壮士断腕的勇气，用“全国七五折”、用强大的营销风暴，挺过最艰难时刻，并且在2009年的回暖潮中，逃回生天、从此一片坦途、再次飞速增长至今。经历过2008年的惊险，今天的恒大在风险控制、客户研读上早已站在国内一线水平。可谓是“经历过风雨，才能看得到彩虹”。
2016年，会是恒大的又一次“大年”吗。在风向标城市、标杆项目恒大华府之上，可见答案。
最后一个问题是，既然地王这么拼，你该不该买地王呢？
这个问题的答案应该遵循这样的思路去寻求：
地王开发商对一块土地的付出，比你在一套房子上付出强度，要大得多，毕竟，几十亿的财务成本，即使对2000亿级开发商，也并不是很轻松。地王开发商对区域未来的渴望，比你作为普通居民的渴望度，要强得多。毕竟，他们更注重品牌效应，不希望在一个“玩砸了”，影响未来更长时间的发展。何况，是在北京这样的标杆性城市。
从这个角度看，买大牌地王盘可以放心。因为，他比你急比你用心呀！
当然，玩好地王，也真不是一般开发商就能做到。他要有足够的资金实力、要有深厚的行业背景、还要有一点点好运气：市场政策层面的支持。
恒大华府，应当可以成为“地王解套”的正面标杆！
【以文会友】地产爱好者老潘，港大硕士，明源首席品牌官，相继主编和写作《房地产战略转型N种模式》1,2系列、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》、《房地产管理+IT8种模式》等。
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