【做大家庭O2O】“互联网+地产”的“奥园Style” / 开普饭

【老潘说】在老潘看来，广州奥园地产是一家非常重视互联网的房企，给他贴一张“互联网发烧友”的标签完全不过分。当很多房企还在犹豫要不要做互联网的时候，奥园地产已经火速行动，频频走访BAT巨头，成立互联网公司，新玩法层出不穷，战略合作，跨界整合，生态玩法，平台模式……创新不断，今天老潘也以奥园地产为案例，谈谈奥园“互联网+地产”的布局。

文\地产总裁内参潘勇堂

一、行业之变：房企身处十字路口

总裁杨忠先生是奥园这场战略变革的主角，在老潘看来，杨忠不仅是奥园战略转型与组织变革的领军人物，更是一位“互联网发烧友”，杨忠个人也很享受互联网+地产带来的冲击和变化。

同时，对于当前楼市发展的格局，杨忠强调，过去的2014年，是一个特殊的年份，两大因素对房地产业产生很大的影响，一个是移动互联网的冲击，另一个就是'白银时代’。应该说，移动互联网技术正对所有的企业经营情况产生推动作用，而白银时代的房企则正在面临转型和分化，如果做得好，大家可能会回到黄金甚至是钻石时代，走向一个新的的蓝海；反之可能会迅速走向低迷，甚至2到3年就被淘汰”。

十字路口，奥园该何去何从？

二、价值之变：E=MC2

事实上，房地产在白银和互联网内外部双重压力下，过去传统房企的盈利模式和价值链在发生改变。传统地产时代，房地产强调土地价值，产品价值，其盈利模式是售价减去成本和税收。但在新的互联网形势下，新模式将越来越重视客户价值，经济效益将等于产品乘以服务的平方即(E=MC2)，这个公司比较酷，但却很能说明问题。杨忠强调，未来房企增加利润和附加值的重要方向一定是服务好客户。

也因为此，奥园正在对复合地产进行全方位升级转型，未来将不仅仅提供住房给客户，而内核应该是“成就客户在现在以及将来的全部需求”。把客户的需求放到第一位，提供的优质服务并融入到社会的生态服务体系当中。

三、客户定位之变：奥园做“商住用户的服务运营商”

成就客户，奥园到底要做什么？十字路口，奥园到底如何转型？

奥园对自身的定位进行了思考，在坚守过去“商住双线”战略前提以及作为复合地产开发模式缔造者的经验优势，奥园同步启动了互联网战略。具体而言，奥园以“用户至上”为导向，通过高效、充满参与感的互联网技术，打造让用户尖叫的产品和服务体验，提升用户满意度和粘度；过程中强调以创新为动力，从小处着眼，小步快跑方式进行迭代创新，赢得市场先机，打造“消费者、代理商、建造商、服务提供商和投资者”多方共赢的新型经济生态圈。

也因为此，2015年奥园地产的关键词会是“发展和转型”。奥园在商住双线产品策略下，不仅仅服务奥园商住客户，而是将角色定位为商住用户的运营服务商。奥园凭借多年在养生健康、文化旅游、科技教育等方面的经验和积累，积极向服务运营商转型。

未来奥园，就是一家“中国领先的商住用户的服务运营商”！

四、思维之变：互联网+地产融合之痛，本身就能促发“思维重构”

1，互联网战略是“融合关系”

昨天的奥园，是复合地产模式的缔造者，今天的奥园，已经有成型的投资、开发、产品战略，在整体战略上也锁定“商住双线”的经营战略。而面向未来，基于移动互联网的爆发力。奥园在战略上认为“互联网战略是基于奥园战略的有效融合，谁是本，谁是标要清楚，奥园要将互联网思维融合到既有战略中。”比如商住双线战略会强调住宅如何操盘，商业如何做，那么互联网战略就似乎如何在这两个问题里面进行大胆的、实效的创新变革，商住双线战略与互联网战略是一个融合关系。

2，融合之痛，可以倒逼你“思维转型”

地产开发思维和互联网思维，是两种不同的思维模式，奥园互联网思维的融合肯定会碰到这样那样的问题和冲突，但这种矛盾，冲突，本身就是奥园人思维的转型、升级的一个过程。这个过程虽然痛苦，但却很有营养。

实操中，奥园发现两种思维差异点突出。比如虽然都注重客户思维，但却细分为客户、用户、粉丝、首批铁杆粉等诸多概念和运营策略的差异。比如对极致思维的理解深浅不一，比如更高视野的“大平台思维、大生态思维”，更多是从0开始了。

3，转型时代急需从0到1创造性思维

转型升级与互联网重构时代，房地产需要更多的从0到1的探索与创新。房地产虽然市场化发展快20年，但从0到1的模式创新，还是普遍弱了一些，过去的房地产一直在1-N的产品标准化、规模复制的轨道上重复。

但今天在互联网时代，在行业逐步进入微利时代，如果一个企业没有从0到1创造性的思维去看你的商业模式、业务模式、盈利模式，运营模式，可能你还能走一段，但走着走着就忽然发现被别人在另外一个跑道超越你了，甚至直接歼灭你了。

五、组织之变：成立纯粹互联网公司

老潘以为，企业任何战略转型与变革，一把手不推动，组织不重构，是很难成功转型的。对此，奥园的互联网变革，一则由总裁杨忠先生亲自坐阵，投入精力、投入时间、投入资源有效推动；二则奥园在地产开发体系之外，又特别成立“奥园科技”新公司，独立开展业务。这个投入与魄力，奥园互联网变革成功的概率就更大了。

奥园专门成立了“智安天使科技公司”即“智安科技”，成立的目的主要有2点：第一，是协助开发商业板块进行互联网业务融合，比如在全网营销、成本管控、工程设计管理、内部验收、物业管理、商业运营等方面，提升开发商管控能力、运营效率和产品溢价能力。第二，是纯粹的互联网业务，智安科技，这名称和架势，就已完全互联网化了，其团队成员将由互联网背景的跨界人士和具备互联网基因的资深营销人士组成，互联网公司，人，是关键。

六、模式之变：轻资产、做平台、强生态的发展逻辑

传统开发模式，无非是“拿地、盖楼，卖房”6个字，即是单打独斗，又是重资产，风险很大。互联网模式又是怎样的了？从奥园身上，老潘也试图总结为3个要点。

1，轻资产策略

其实，奥园移动互联网战略是2014年初开始，开始阶段肯定是先探索、观察、分析，然后形成自身匹配的战略构想与系统规划，最终分步推进。从运营模式上来讲，奥园互联网战略，在奥园自身作为一个地产商角度来看，花费并不是很大。整个支出比较大会体现在什么方面？核心还在于整合资源方面，但奥园是合作路线，不独立玩，共建平台，开放共赢共享。这样综合来看，不仅降低了系统经营风险，而且发挥了轻资产的效果。

2，拼接“长板”，做平台的策略

平台思维是在奥园转型中一个重要理念。做什么平台了？

奥园发现，社区O2O这是一个巨大的蓝海市场，消费者一生的行为，包括吃喝玩乐、居住用行、生老病死和教育康体等都已经被各大企业切入发展O2O。对于奥园这种线下有既有优势的规模房企而言，完全可以布局O2O本地化服务，最终打造一个中国最优价值的家庭O2O平台，所以奥园，不是在做一个项目，而核心是构建一个平台。

从自身来讲，奥园自有的住宅商业资源以及与奥园建立合作的医疗、教育、旅游等社会服务资源非常丰富。在搭建家庭O2O平台模式上，奥园希望和行业内外有共同理想、价值观的企业，无论是互联网企业、家居企业的制造商还是房地产开发商物业管理的公司或者商业的经营公司以及投资方等等，能够结盟合作。

3，建立服务与家庭的链接，将奥园科技平台融入腾讯智慧城市生活服务生态群

仅有自身平台还不够，奥园还希望平台融入腾讯智慧城市大生态系统。

奥园发现，腾讯作为BAT巨头，智慧城市生活服务生态圈具有很强大的吸附能力，高用户量，高粘度，高频度，这本身就是一个大生态圈。而另一方面，日趋开放、强调智慧城市的腾讯，已经正式宣布会把半条命交给腾讯的合作伙伴，也就是说。未来腾讯是做连接，做内容，而具体事情会交给合作伙伴来做。基于这个大背景，奥园就希望将自身家庭O2O服务平台，搭便车，快速融入到腾讯智慧城市生活服务生态圈，以更高粘度、更高频率为中国家庭提供优质、贴身、个性化服务。

另一方面，腾讯在中国肯定是最好的一个连接平台，他连接人，连接服务，连接设备。在这样的情况下，奥园科技公司就定位于依托于腾讯这么大一个的科技平台做对人、对社区、对家庭有利的事情，通俗的说，就是建立服务和家庭的连接。

七、产品服务之变：打造中国最具价值的家庭生活O2O平台

融合腾讯城市生活服务生态圈，具体奥园创新的产品与服务如何？老潘发现，奥园科技与腾讯公司首先从三个非常重要的板块建立了战略合作。

1，腾讯地图街景模式：实现实景O2O玩法

第一个合作是腾讯地图，奥园基于腾讯地图，把家庭最常用和最迫切的需求，基于腾讯地图与周边社会化服务连接起来，而且这种O2O服务是中国首次出现的实景O2O。什么是实景O2O呢？比如我们在京东上买东西，你买的东西你不知道商家在那里，实景O2O是这样的，你周边的服务，你一搜索可以搜索到奥园广场，你在地图上点击广场，就可以看到奥园广场的实景，再点进去，就可以进入这个超市里面去，这是中国首创的实景O2O的实物连接。

奥园和腾讯建立合作以后，你某一个小区和某一个商城里面这个可以和商家共同来做，这个街景功能做好后，比如只要是你售楼处给你用街景拍摄功能就可以进入你的售楼处，你就可以在这里建立一个网站的天然的就是网上的售楼处，如此一来，传统的沙盘就被取代了。

2，财富通+家庭生活O2O的合作

在线支付一定是家庭O2O最终消费成交的一环，非常重要。

奥园和腾讯另外一个板块就是腾讯的财富通，财富通是中国现在三大支付系统（即网银、支付宝、财富通）之一。奥园和财富通合作首先是在社区服务的系统上进行了合作，下一步是在整个家庭生活O2O的平台上会有更广泛的合作。

同时，奥园家庭O2O平台相对社区O2O更复合互联网思维。因为互联网是平的，而社区是个有限区域概念，所以社区O2O是伪互联网逻辑，但是对于奥园而言，家庭O2O平台是个聚焦家庭，聚焦人本身的O2O平台，这就很有策略了。

家庭O2O不依赖小区物业管理，任何有WIFI和周边社会服务的家庭和个人，都可以自由方便使用。而不是说有一个社区O2O就必须要依赖于小区的物业管理权才能推广，所以这个产品的推广是一件锦上添花的事情。

3，“奥园+腾讯大粤网”资源互通策略

第三个合作是奥园与腾讯腾讯大粤网的资源整合和互通。腾讯大粤网是广东地区基于城市生活的网络平台，他面向的客户是广东的城市消费群，目前拥有客户达6800万左右，奥园和大粤网的合作包括网络大数据的运用，以及客户方面的全面合作。领域也不止是房地产领域，还有居家、健康、文化、旅游，未来双方将在用户、大数据、渠道营销、本地生活服务等方面展开深入合作，共同探索互联网+的生活方式。

八、奥园公寓之变：摇一摇，设计你自己想要的生活

以Ao公寓为例，包含Ao产品的概念内核，在“智能硬件、智慧服务、智爱生活”三大维度进行布局。杨忠对其功能做出解释，“最出彩的两点是智慧服务和智爱生活。”在奥园初见成效的AO智慧公寓V1.0版本中，通过智慧WIFI的连接，打造智慧车库、智慧门禁、智爱生活空间的全方位智慧生活体验。通过手机就能轻松完成出入车库、门禁、预约派对、会议室、健康管理以及物业寻租等服务，为奥园的住户和商家提供良好的服务体验。

例如，住户通过手机使用智爱生活功能摇一摇，周边的美食、咖啡厅、购物商场等商家信息就会推送过来，这样住户入住后的吃喝玩乐等需求都可以通过智爱生活实现提前预定、下单。当然这个信息不仅限于摇一摇推送，住户也可以再进行整合，将个人需要的信息资源都整合在一个按键上，可以设计自己想要的生活。