万科2020年报速读不讨论万科的长期战略...

万科2020年报速读

不讨论万科的长期战略，只看2020年度财报数据。简单说，关于长期战略的部分才重要（今年的致股东信又非常有看头了）。

我一直以来的体会，持有万科的股票，可以不用看财报。因为实在太稳了，用一句话形容：
万科年报定律：从来无惊吓，常常有惊喜。惊喜不一定多，但惊吓几乎没有。所以，它真未必适合那种搏爆发的投资者，更适合寻求稳健的大机构。

1. 足够的稳健、稳健、稳健，稳得一批，稳得让人失望，稳得让他希望它爆发一下。
2020年销售额7041.5亿，+11.6%；营收接近4200亿（4191.1亿），同比+13.9%；归股净利415.2亿，+6.8%。销售规模在疫情之下依然保持了双位数增长，营收整体在预期之内，净利增速稍逊于预期。
产品结构住宅接近9成（88.2%），商办接近8%（7.9%），其它3.9%，全国市场份额超过4%（4.03%），房地产集中度依然非常低。
来年业绩锁定性超级高，已售资源未结算资源接近5000万平米（4918.6万平米），+14.7%；合同金额接近7000亿（6981.5 亿），+14.6%。2021年业绩已提前锁定。

2. 三道红线只踩一条，黄线企业。
资产负债率81.28%，现金短债比高达2.4倍，净负债率更是逆天，18.1%。在手现金高达2000亿（1952.3亿），足以支持其展开大手笔收并购。万科净负债率已经连续20年低于40%了，今年净负债率、在手现金，全都达到了全行业的最低水平。

3. 分红回到承诺水平。
2019年分红低于35%，今年回到承诺水平，股息率4%。拿1年一分钱不涨，也能跑赢通胀。这是万科连续29年现金分红，A股能做到这一点的，很罕见。

4. 土地储备合适。
2020年获取新项目167个，总面积3366.5万平米，权益面积2058.8万平米，占比61.2%。权益地价总额约1381.5亿元，新增项目平均地价为6710元/平方米。按2020年结算均价13062元/平方米计，地价/房价比为51%。 
截至2020年末，总储备大约1.5亿平米，其中，在建项目总建面接近1.1亿平米（10787.6 万平方米），权益面积约6380.8万平方米；规划中项目总建面约5050.8万平方米，权益面积约3127.4万平米。旧改权益建面约363.4万平方米。按照开发规模，能满足3年多的开发周期。考虑到万科现在对管理红利的强调，这个储备规模是科学的。

5. 亮眼处在新业务，信披更加透明，且高增长。
1）物业。万物云营收182.04亿，+27.36%。其中，住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。截至报告期末，在管面积5.66亿平方米。
物业是万科目前估值最有想象力的一块资产，但是考虑到上市没有时间表，这部分其实不能完整体现在万科的股价里。
2）长租公寓高增长7成多，扭亏为盈。
截至2020年底，万科运营管理长租公寓达18.44万间，累计开业14.24万间，行业第一。2020年间，新开业3.3万间。2020年，长租公寓贡献营业25.4亿元，同比大增72.33%。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前七天即满租；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店实现出租率 99%。 
3）物流高增长，扭亏为盈。
2020年万纬物流新开业195万平方米，截至报告期末，累计开业项目建筑面积700万平方米，其中高标库开业666万平方米，稳定期出租率 94%；冷库开业34万平方米，稳定期使用率77%。报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%。
新业务总结：再强调一遍，不要看比重，要看高增长。那些都是用来练肌肉的，指望着它短期贡献大量收入，不现实。只能是等，等待未来的收获。

6. 管理费率同比下降6.6%，管理类人员大增20.5%，呼应去年9月提出的“管理红利”时代来临。
总体看：估值低是一定很低的，但你想指望今明两年高增长，那没戏，看你的投资周期。

作者：朱罗纪
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