风云20载，房地产的上半场
直到2017年年底，中国房地产的市场总量和企业规模仍未见顶，而在博志成服务过的企业，从巨无霸型的房企到中小型房企，从“黄金时代”到“铂金时代”，真是“浪花淘尽英雄”，尤其是近两年来，变化就发生在身边，“眼看他起高楼，眼看他楼塌了”。而市场的天花板在哪里？企业的天花板在哪里？
从2017年度中国房地产企业销售排行榜来看，排名前三的龙头房企均已突破5000亿规模，强者恒强，17家房企业绩破千亿，TOP100市场份额占比超过60%。行业集中度在不断加剧，每年都有企业跌出百强榜，房企在规模加速的过程中，时不时会爆出几匹黑马，而2017年无疑是黑马爆发从数量到增长率上来说都是最让人感到意料之外与情理之中的。
随着城市的分化，调控的因城施策，一二线城市与三四线城市的轮番领涨，踏准行业节奏，合理城市布局的房企都收获了一份满意的成绩单，尤其是新晋宇宙第一房企，有着“三四线之王”的碧桂园终于在17年实现封狼居胥。
随着客户需求的个性化，在产品上进行差异化竞争的企业也寻找到了自己独特的模式，泰禾集团前11个月销售额712.2亿，全年销售额1007.2亿，12月份单月销售288亿，顺利突破千亿，而在去年泰禾销售额才408亿，凭借泰禾院子系列产品证明了什么叫靠颜值吃饭。
房地产上半场追求规模的逻辑从来没有改变，只要敢发展，敢拿地，从来都是有机会的，新力地产从0起步到百强第42名仅用7年，2017年全年销售额428.1亿。
十九大后，整个房地产行业，甚至整个中国发生了一些变化，中国特色社会主义进入新时代，我国社会的主要矛盾已转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，再也没有人停留在房地产究竟是白银时代还是黄金时代，也没人再纠结究竟是大房企的钻石时代还是小房企的寒冰时代，这是个全新的时代，影响房地产行业的基本面已发生了翻天覆地的变化，但是房地产行业被整个中国经济发展尤其是政策调控所裹挟着前进的背景依然没有改变。无论从金融环境、中国经济常态化、政策基本面，还是从市场供需关系上，一切都在发生着变化，根本找不到合适的词来形容，只能笼统的暂且称为新时代。
在新时代的背景下，很多企业都在思考，大中型房企千亿之后的挑战是什么？中小房企是否还有生存的空间？博志成去年共辅导19家房企开展了战略研讨会，走访了近百家企业核心高管，共同探讨房地产未来究竟是个什么样的时代？行业剧变下，是主动寻求变革抓住时代的趋势顺势而为？还是被时代裹挟着前进，依靠惯性前行？亦或在合适的时机择机而退？企业的规模不同，核心竞争力不同，在新时代下会有不同的打法。未来只有7类企业能存活下来，分别是：
大型国企
能把资本运作发挥到极致的上市公司
区域龙头
在某创新领域做出特色的企业
资源丰富、资源整合能力强的企业
在不动产保值增值领域有独特的能力的企业
房地产+服务+金融+产业，产融结合的财团
成为他们其中的一种，或是与他们合作，在房地产的下半场才会有你的份额。
站在房地产的分水岭来看上半场。
企业战略、经营、业务及管理的根子说到底无外乎是角度、节奏、匹配。
角度，是立场和观点，决定了取舍和方向，决定了导向。企业对行业未来的发展趋势都会有基本的判断，而这个判断即企业的立场和观点，决定了战略的取舍和方向。
中国房地产从一开始就是在向着追求规模发展，而固守在一个城市很快就会看到天花板，所以房企从偏居一隅到全国化布局是必然趋势。万科从02年开始走出深圳，到03年基本上完成了全国化布局的雏形。龙湖从05年开始走出重庆，到08年基本上已成全国化布局态势。恒大从06年到08年完成了全国化布局。都经历了从深耕城市到所在区域再到全国化布局。当然，在全国化布局的道路上有河南建业式的折戟沉沙，也有顺驰式的黯然退场。
对中国房地产，乃至对中国经济长期看好，能看到房地产的上半场是规模为王，提早进行全国化布局，这是企业家的判断所做出的取舍和方向。
过去无论是进入一线二线城市，还是三、四线城市，每个市场都有很多机会。甚至很多主业不是房地产开发的企业，被动进入房地产开发的企业都享受到了城市发展的红利。
当然，市场上从来也不缺乏一些不随市场大势而动的企业，并没有什么对错，仅仅是企业家的一种角度，甚至是一种态度，比如像绿城、仁恒、星河湾这样的企业，堪称地产界的一股清流，从一开始就选择匠心产品，尤其像绿城式的坚守，改变了杭州一个城市对房子的审美与诉求，不少新进入杭州的开发商想必都深有体会。而去年又看到泰禾院子系列的崛起，似乎在品质与规模之间找到了一种新的玩法。
在过去规模为王的地产时代，全国化扩张的最大风险就是高周转模式下的现金流安全问题。
节奏，该快快，该慢慢，该多多，该少少，该进进，该出出。节奏，决定了过程中的效率与风险的平衡。
过去选择规模就等于选择了高周转，同样也决定了产品结构必然是以标准化的刚需产品为主，所有业务部门围绕项目的高周转开发而运作。
高周转天然的就和标准化分不开，包括管理的标准化与产品的标准化，行业发展到今天，很多东西已经是很固化的东西了，比如建筑施工5天一层，再极限也不可能突破3天一层，房地产开发价值链的后端速度已经趋同，更多的是通过策划、规划来前置工作内容，作业过程中的穿插提效。房地产开发价值链的前端才是真正影响高周转的核心，也是决定项目投资收益的核心。
房地产开发从98年开始进入市场化运作以来，大型房企对高周转的叫法已经越来越淡化，如同产品线一样，高周转作为房企必修的一项能力，不是他变的不重要了，而是已经沦为一项基本功了，不需要再去强调了，而对于还在冲击规模道路上的中小房企来说，高周转和标准化依然很重要。先有速度，再有节奏，有的时候该快一定要快，不要那么快的时候可以放慢一点，这才是节奏。
孙宏斌说，房企唯一的风险就是地拿贵了。市场行情好的时候，什么样的房子都是可以去化的，去年政策调控下的抢房大战，找关系都不是挑房子了，也不再是要优惠了，仅仅是能排上队。市场行情好的时候要有可售的房源推出。市场不好的时候一定是慢周转、高溢价。好卖的时候出现断货，市场不好的时候还在开工建设，一定是节奏出问题了。
本来企业越大风险便会越大，但是在房地产行业，规模越大，对冲风险的能力越强，尤其是千亿之后已过安全线的房企，暂且不用考虑被边缘化，融资渠道也已打开，成本降低，全国布局对冲政府调控风险、市场供需风险。反而是小企业不单面临市场的风险，还要面临被边缘化的风险，更重要的是现金流始终是制约企业发展的最核心瓶颈，从来没有一个房地产企业会因为产品差而死亡，只要给砸钱总是能活过来的。互联网企业为什么可以这么快就进入寡头垄断期，除了互联网本身的交互速度快以外，更重要的是一开始就是靠钱砸出来的。快速发展中的企业一定要把控好企业的经营节奏，保证现金流的绝对安全。
匹配，是要素或节奏之间的无缝连接、共振，决定了纵向和横向的协同，决定了资源效率。
匹配的核心是投、融、运、销的匹配，做到低点拿地，高点入市。房地产作为周期波动行业，踏准节奏很重要，如果买地节奏处在低点，一轮节奏踏对，企业就发展起来了，像踏准这波三四线市场节奏的上海中梁、杭州祥生，2017年销售额分别为757.9亿、567.6亿。
房地产企业的生产投入三大要素分别是钱、地、人，而在资源整合型企业中，人才作为最主要的生产投入要素，永远是摆在第一位的。房地产行业经历过了从重技术（工程、设计），到营销，到运营，到投资拓展，虽然说，房地产提精细化管理已经很多年了，但是依然粗放。一个人可以带领一个企业奔跑，像北京万科的毛大庆，陈凯时代下的阳光城，从顺驰到融创的孙宏斌。一个人可以改变一个企业的命运，在任何野蛮生长的企业中都是屡见不鲜的，中国房地产依然处于第一代创业家带领下发展，中国房地产正在经历洗牌，向寡头时代前进，同时，我们也看到整个行业在集中度不断提升的进程中，万科已经历了从王石时代向郁亮时代权力棒的顺利交接。
要素与节奏之间的匹配，通过资源的合理配置进行共振，通过纵向和横向的协同进行连接。而房地产作为资源整合型企业，横向沟通，部门壁垒一直都是房企管理上的难题。管理的根本目的是提高效率，而在一个资源整合型行业里，单单各个部门的效率叠加，并不一定带来整体效率的提升，更多的在于协同，形成合力。管理大师德鲁克曾说过管理的根本目的是提高效率，而在我看来，在房地产行业，管理的根本目的是协同。
无论是资源配置，还是纵向和横向的协同，最好的状态一定是要素和节奏之间的无缝连接，一定是战略意图的一以贯之。
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2017年12月20博志成在线科技股份有限公司挂牌申请正式获得全国股转系统批准，并于2018年1月3日在全国中小企业股份转让系统（简称新三板）正式上市。证券简称：博志成，证券代码：872526。
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