导语：房企做强做大，离不开“杠杆”。831大限灭了土地杠杆、资本杠杆红利已尽、融资杠杆釜底抽薪，合作性杠杆、内部经营性杠杆才是发展型房企未来的出路。为了提升企业的经营能力，越来越多的房企开始关注运营效率的提升，向内部要效益。随着竞争加剧，房企为降低成本、分散风险等因素，从而加大了合作杠杆的使用。未来房企合作将成为一种常态，但由此带来的利润空间的挤压则需房企着重考量，适度使用。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
他山之石，可以攻玉
房企合作是必由之路
时至年底，房企面临降负债和冲业绩的双重压力。进入四季度，在政策引导下房企降杠杆的影响不断深入，当融资监管趋严的“启动键”被按下以后，很多房企又在开始考虑向内部要效益。
实际上，过去两年不少企业在降低财务杠杆的同时，实现了规模的大幅增长，是由于充分利用合作杠杆和经营杠杆。
克而瑞研究机构相关负责人房玲称，“自2016年起，房企开始抱团，共摊成本与风险，通过合作撬动规模增长，这就形成了房企的合作杠杆。”
根据房企的资源驱动、类金融属性，“用好乙方的资源及能力，以提升甲方的效率及经营价值”是房企的十大经营逻辑之一。关于“甲乙方合作”，博志成研究院院长黄博文认为，（1）良好的（甚至是战略级）甲乙方关系是房企应对行业变化、发展的必由之路；（2）甲乙方合作不成功时，受伤害最大的一定是甲方；（3）甲乙方合作必须以共赢为基础，给乙方以合理的利润；（4）甲乙方合作时，关注合作的顶层设计，要点及风险点必须在合同中规范清楚；（5）合作谈判时，双方可以有也必须有自我意识（甲方意识、乙方意识），但一旦合同签订后，就要抛去各自的自我意识，要强化基于共同目标的团队意识及共赢意识；（6）问题在过程中解决。解决问题时，需要有同理心、利他心；（7）目标导向、结果导向，而不是过程中的“完美主义”导向，也不是一味的成本导向。
头部房企、区域深耕型房企、产品能力突出的房企更适合加合作杠杆，在合作中更有话语权。比如万科、融创、华润、绿城、旭辉等房企在合作杠杆的运用上都比较领先。
和绿城达成战略合作，是融创打开杭州市场的第一步。凭借强大的学习能力和血液中的创新基因，融创汲取绿城在高端产品上的打造经验，并在此基础上进行产品创新。
从学习绿城，到树立品牌，融创完成了从入杭新秀到与滨江、绿城齐名的杭州三大豪宅品牌的蜕变。品牌影响力不断放大，为融创的业绩提升奠定基础。
单打独斗的时代已结束
合作也是一种高周转
房地产企业的高周转是必须的，是标配。做不了传统意义的高周转，但可以做真正意义上的高周转，使自有资金使用效率更高。比如，合作，代建，小股操盘等都能做到高周转。企业的高周转，需要投资、融资、销售的良好对接。
过去十年，高周转基本上成为房地产行业的“范式”，尤其是“碧恒万”等头部房企采用的“基于标准化的快开盘、快销售、快回款的高周转模式”成为主流的高周转模式。但是，随着调控加码、污染治理、资金监管、政策执行严格、疫情等，使传统主流的高周转模式越来越难以为继。于是，行业间开始质疑高周转模式的可能性和现实价值。作为资源驱动的类金融的房地产行业，无论何时何地，高周转都是必须的标配，高周转都是房企、生存、竞争、发展的法宝和利器。如合作开发、收购兼并、品牌及管理输出的代建和轻资产模式、供应链金融、甲乙方战略合作等都是高周转。尤其，合作是一种主要的高周转模式！偏爱低价中标是不对的，中小房企一定要有强大的战略合作伙伴来支撑自己的快速发展。
近年来，房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多，如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等。
合作虽然麻烦，必由之路，这个行业已经过了单打独斗的时代！合作开发是一个大趋势，有利于优势互补，合作模式各种方式都有，对等比例、小股操盘等，合作开发中有几个稳定的合作伙伴最重要，以及合作方三观要正。
以合作撬规模
有一种合作叫“旭辉”
比尔·盖茨曾说：“你可以不想成功，但你不能不要合作，否则，连生存都有问题。”合作、互利、共赢是地产新时代的重要特征。合作，也是旭辉做大做强的重要方法。这种在中国房企中最具合作精神、最开放的运作模式，让旭辉得以快速发展。旭辉是较早涉足合作开发的房企，合作的项目数量多且比重高，并力求与每一位合作伙伴实现1+1>2的共赢局面，其合作模式的有效与成熟也得到了很多企业的好评，因此也有着“合作之王”的称号。同样以2017年为例，旭辉拿到的78个项目，有64个是与其他房企合作的，且仅有20个权益达到或超过了50%。2017年，旭辉与重庆华宇集团确立了长期战略合作关系，进入了华宇在重庆、合肥和成都的11个项目，货值超过300亿。2018年初，旭辉又以15.2亿元收购银盛泰50%的股权，由此获得了银盛泰在山东的百万土储。尤其是在布局华南区域过程中，旭辉的合作模式发挥了重要的作用。2015年进军广州时，旭辉遇到了前所未有的阻碍，多次折戟广州土拍市场。不过通过后期的参股合作，旭辉成功与保利牵手，旭辉保利花海湾就是此次合作的成果。在大湾区的其他城市当中，2016年旭辉通过收购成功进入佛山两区，并获取三幅地块。2017年底至2018年初，旭辉、远洋、卓越三家房企在短短时间内先后合作两次，由同场竞争到携手合作，旭辉在不到四个月的时间在中山布局总建面近30万㎡的项目，迅速抢占中山南头市场份额。2018年7月，旭辉与中梁合作开发杜阮地块，二度落子江门，打造建面超16万㎡的中梁旭辉壹号院。通过合作开发，旭辉获取了该项目40%的权益。同样是高扩张的房企，旭辉的杠杆就是比同行低，这就是合作带来的效果。此外，合作不仅节省拿地开支，而且积累新城市项目操盘经验，也降低后期运作风险。旭辉的合作精神也体现在了其行业责任担当方面。2019年于南昌成立的G50董事长俱乐部一直以“融合、共赢、发展”为使命，秉持“积极参与、规则共建、互帮互助、资源共享、优势互补、利他共赢”的基本原则，帮助中小房企做大做强。潘石屹说过：“这个时代不跟别人合作，生活都不能自理。”在互联网化的大时代背景下，联结、融合、共赢是早有的预判是正在上演的现象也是未来大势所趋，而这也是G50董事长俱乐部成立之初就秉持至今的特色之一——为发展型房企董事长提供高共识、强紧密、小圈层的私密圈层，专注高端社交又不止于社交，更重要的是帮助会员企业转化社交价值，践行落地。
