牢记四个“不” ，选址不糊涂 | 开店笔记

接下来说说选址阶段的清单：

1，没有项目，不选址。

这段时间，不下于三位老板问到同一个问题：说看到一个好铺子，想租下来。很兴奋，终于找到好铺子了，怎么能错过呢？他们不想他们所谓的好铺子的理由是否成立，他们焦虑的是要为这样一个铺子选择什么样的项目。

离开项目谈铺子的好坏是说不过去的，如果没有项目，何来的目标顾客呢？目标顾客没定义清楚，怎么定义店铺好坏呢？一个铺子好是因为店门口或者附近有某种生意目标顾客，能给这个生意带来流量。

先有项目，有产品，再定义目标顾客，分析需求和痛点，为店做顶层设计，选址就是找一个位置，安放你的梦想和策略。

2，不蹲点数人流，不选址。

店铺的本质作用就是为我们提供流量，门口的流量和附近两三公里的流量就是一个店的营业额基础。如果你选择一个铺子，居然不做这个最基础也是重要的工作，做决策就只能是模糊判断，凭感觉思考，这样就容易犯错误。

店铺性价比是目标人流量/房租，所以，明确大致人流量也是判断一个店性价比高低的关键。有时候，你同时看上三个铺子，感觉三个铺子都差不多，怎么决策？最简单的算法就是看单位租金带来的人流量，比如一个铺子很多人也很贵，人流量有5000个每天，但是房租每天要1000；有个铺子人流一般，人流量每天有1500，房租要350；还有个铺子人流是600，房租每天要150，用5000/1000=5，1500/300=4.3，600/150=4，你会发现，单从流量角度看，人流最少的店反而性价比最高。当然，这是举例，只是单一维度对比，实际选址中要复杂得多。

3，不算账，不选址。

目标人流有了，就可以根据进店率，客单价来演算营业额高低了，结合毛利润水平，和店里的成本开支，就能判断能否盈利，或者要达到一定的营业额水平，定价的高低也有参考标准了。

这两个最基本的公式分别是：营业额=流量*进店率*客单价，净利润=营业额*毛利-房租-人工-其他开始。

4，不见房东，不选址。

这个是在各种店铺租赁形式，各种情况，各种复杂关系下避免踩坑的一个关键步骤。

我们去找店，可能会遇到二房东，甚至三房东，也会遇到中介；有房东直租，二房东转租，也有店铺转让，还会有分租，会遇到各种各样的情况，各种各样的奇葩事情，但是请记住一点，在没见到店铺产权所有者之前，也就是大房东之前，不要过于相信其他人说的，只有房东本人跟你说的才是可靠的。

见房东之前，也不能给转让费，你和上家初步达成协议之后，可以给点意向金，如果和房东在重要条款上没有达成一致，起码还可以把钱要回来，达成了一致，意向金就转变成转让费。