深度｜老年住区的选址方法及影响因素
文：刘万迪、陈伯超、祖祺
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一、老年住区的区位选址原则
住区区位，不仅是一个地理坐标的位置概念，还包括该位置的通达性及满足感，具体是指住宅或住区的地理位置和以此为基点进行购物、就业、娱乐、就医、上学等出行活动所需的交通成本(包括物质成本与时间成本)以及该位置的自然、人文环境等对居住者的影响。
因此，对老年住区的区位进行选址时，要把握“综合考虑交通与环境，且以交通为先”的原则，也就是既避开闹市，以求较安静、恬美的环境，又不过于远离闹市(往往在市中心区)，以免老年人因远离社交圈而产生孤独感；当二者产生矛盾时，要倾向靠近交通便利的市区。
二、老年住区的区位选址方法及影响因素
在实际选择某一住区区位时，有很多参考因素（如表1）.对老年住区进行区位选址时，可以根据“综合考虑交通与环境，且以交通为先”的原则，从“宏观－中观－微观”三个层级逐层限定选择，将诸多影响因素分层化、模型化，这样才能更清晰明了、科学合理地选择操作。
1．宏观层级的区位选址
对于宏观层级的区位选址，可用“城市构架环”这一概念来阐释。
城市构架环，就是依据城市的发展过程将城市的空间结构看成是一种由中心向四周扩展的圈层式的城市空间结构图形。虽然每个城市的布局、发展都有其自身的特点，但从城市发展结构的角度看，不同的城市又具有相近的发展结构。
城市形成初期，人口集中，基础设施和活动空间完备，生活条件优越。但随着时间的推移，城市要进一步发展，城市内的人口也在不断增长，城市中心区居住及就业等空间已达到饱和，于是城市要向外扩张，形成新的城市区域。当城市发展到一定程度时，城市的扩张速度减慢，越靠近中心越相对稳定，可看成是一种由中心区域向四周区域扩展的圈层式的空间结构环(即城市构架环，见图1)，于是可将城市划分为中心区、主体区、边缘区与郊区四个层级，其中中心区与主体区属于相对稳定的城市建成区，而边缘区与郊区属于相对不稳定的城市发展区。
城市中心区公共空间及设施完备，人口基数大，环境较之郊区并不十分适合老年人生活；
城市主体区是城市居民生活最密集的地区，生活环境不如郊区优越，基础设施也不及城市中心区完善；
城市边缘区是城市中心区与郊区的过渡区域，这不是指传统意义上的城乡结合部，其比城乡结合部要更贴近城市，是既有较好的自然环境又兼具城市生活生产特征的区域；
郊区，即城乡结合部，是城市的最外围区域，虽然仍能受到城市作用力的影响，但生产与生活状态却依旧保持明显的农村特征。
在住区的选址模型中，由最内部的城市中心区到最边缘的城市郊区各个层次都有着各自不同的特点，这势必会对老年住区的区位选址产生不同的影响(见表2)。
由此可知，位于城市边缘区，城市交通系统可以基本满足居民的日常生活需要，并且不易产生对住区有消极影响的噪声和尾气；自然环境基础设施的服务能力较好，人口也相对稳定，对开发商而言亦有一定利润可图。生活在这一区域内的人们生活品质较高，其生活节奏较之中心区也要缓慢许多。
所以，如果将老年住区选址于城市边缘区，对老年人生理、心理以及市场营销等方面都能产生良好影响。所以在选址模型的基础上，从宏观角度看来，老年住区的选址适合在城市边缘区。
综上，宏观层级的区位选址需要考虑的因素有:交通、经济、社会(生活节奏与生活品质)。
当然，在更为宏观的层级上，对于老年住区的建设，由于其自身的客群特征，应该建在经济较为发达的城市(一般要求城市的人均国内生产总值至少要达到5000美元/年)，并且该城市的老龄化率也要求较高，以保证有足够市场。在我国满足上述要求的城市主要为二线以上城市，如上海、北京、成都、沈阳、大连等，在这些城市内开发老年住区才具市场可行性。
2．中观层级的区位选址
宏观层级的区位选址，主要选址对象为城市边缘区，如图2(a)所示。那么，接下来又如何在城市边缘区中选择适当地块，即老年住区在城市边缘区这一环形区域中的哪一处具体位置呢?这便是中观层级的选址问题。
笔者认为主要应考虑两大因素———自然景观因素和以医院为主导的基础服务设施因素。
靠近较好的自然景观(包括人文式自然景观)是人类居住的普遍理想，这对于侧重生活质量的老年住区而言，则更为重要。一般每座城市都会有一处较好的自然景观区域，并且这一区域多位于城市的郊区，如图2(b)所示，若方点位置即为较好的自然景观区域，那么在进行区位选址时，就会很自然地希望将老年住区靠近该自然景观区域。
但仅仅如此还远远不够，还需要考虑该区域附近的基础服务设施完备情况，尤其是医院。据调查，老年人最担心的是一旦生病，离医院太远会耽误治疗。所以，医院在区位选址的中观层级尤为重要。当然，老年人不是一定要生病，但老年住区能临近医院，会给老年人一种心理安全感，此时“医院”更多地起到心理慰藉保障之用。
至于其他基础服务设施，当然越完备越好。较大规模的、以医院为主导的基础服务设施在城市边缘区较为少见，一般都分布在城市主体区，如图2(c)所示，新增方点即为以医院为主导的基础服务设施相对完备的区域，于是在进行区位选址时，又会希望将老年住区尽量靠近这片区域。
结合图2(b)(c)两方面的情况，可将老年住区选址在两者的交集区域，即郊区环内自然景观良好区和主体环内基础服务设施(以医院为主导)完备区之间的边缘环区域内，如图2(d)所示。
综上，中观层级需要考虑的因素有:自然景观、基础服务设施(以医院为主导)。
3．微观层级的区位选址
宏观和中观两大层级的选择，可将老年住区的区位大概确定在城市边缘环内的某一区域，若要再进一步地进行区位选址，就要研究该区域内对老年住区产生影响的相关因素，这便是微观层级的区位选址问题。
微观层级的区位选址需要考虑的因素主要有:道路交通的性质、以商业为主导的基础设施完备程度、交往的稳定性和选址地块的自身条件。
(1)道路交通性质。
首先，老年住区要选择在远离城际交通、过境交通等交通量较大的交通干道，这样既可减少发生交通事故的频率，又可减少因交通而产生的大量尾气和噪声对老年人生活的影响；
其次，老年住区的选址要有较发达的支路网(即生活性道路网)，这有利于老年住区享受其周边基础服务设施(尤其是主体区)的辐射，以弥补城市边缘区自身基础服务设施相对不完备的弱点。
(2)以商业为主导的基础设施完备程度。
除医院对区位选址提出的要求外，其他基础设施，尤其是如菜市场、小超市等商业类设施，对老年人日常生活的影响也非常大。因此，在选址时待选地块要尽可能靠近这些基础设施，即要加强待选地块与这些基础设施的关联性。
(3)交往稳定性。
作为城市中心区与郊区连接体的城市边缘区，部分区域会有大量人流的输入与输出，这会造成区域内部人口交往随机性较大，并且此类交往一般没有特定的目的。老年住区的选址应尽量避免人流移动频繁、周围居民变化性大的区域，而应该尽量选择有较小居民流动性、较稳定生活模式、较高居民素质的地区。这样的地区周围往往已有相对较稳定的居住区。
(4)选址地块自身条件。
对于选址地块的地形、地质特征也需要考虑。建设老年住区的场地要尽量避免出现较大高差，要有较好的地质稳定性，这样既可减少开发建设难度，也能为老年人日后的无障碍生活提供良好基础。
通过对上述“宏观－中观－微观”三个层级的逐层思考，便可较为清晰地选择适合开发建设老年住区的具体区位，即公共服务设施(以医疗、商业为主导)相对完善、自然与人文景观优质的大中城市边缘区，并得出不同层级需要重点考虑的选址因素(见表3)。
三、老年住区选址的灵活可变性
老年住区的区位选址，要把握“综合考虑交通与环境，且以交通为先”的原则，具体位置应该在公共服务设施(以医疗、商业为主导)相对完善、自然与人文景观优质的大中城市边缘区。但是，这并不意味着老年住区的区位就一定或者说只能在这样的位置，这只是一个较为理想的情况，实际上由于政府宏观导向、开发商自身的土地储备等方面的诸多影响，老年住区的最终建设区域很可能不是文中提到的理想区域，换言之，对于老年住区的区位选址应该具有一定的灵活可变性。这种灵活可变性主要体现在两大层面:
第一层面———城市的选择层面。
目前，老年住区主要集中在我国的大城市，中小城市对老年住区的关注度则相对较弱，但随着老龄化的加剧和我国经济水平的不断提高，中小城市势必也要关注老龄化问题，为缓解老年人的居住及照护问题，城市内很可能会建立一定数量与规模的老年住区。此外，临近大城市的某些小城市，可能作为大城市腹地(或卫星城)考虑，在小城内建设老年住区，实际上服务于整个大城市。
第二层面———城市内圈层的选择层面。
根据实际情况，并不排除在生态良好的城市主体区或中心区甚至基础服务设施相对完善的郊区内建设老年住区的可能。很多时候，在区位选址方面并不能达到理想状态，于是建筑师在设计老年住区时，需要通过二次营造环境空间来弥补区位上的不足。
例如:若要在医疗等基础设施相当完善的城市中心区内建设老年住区，但该区域内的自然生态环境相对较差，便可以在老年住区内适当设计具有一定规模的住区生态景观公园。
此外，伴随城市的不断更新与扩张，城市的空间状况是不确定的，现在的城市边缘区在未来可能就是城市中心区，因此，要从城市动态生长的角度看待老年住区的区位选址问题，要保持一定的选址弹性，在平衡各方利益的同时，抓住主要的影响因素，达到既适应老人又适应市场的目的。
四、结论
老年住区的区位选址，可以从“宏观－中观－微观”三个层级，逐层分析区位选址过程中的诸多影响因素，最终确定老年住区的区位选址策略要点:
(1)老年住区的选址城市多为二线以上城市，要求相对较发达且老龄化程度较严重；
(2)要有便利的对外交通，尽量不要远离城市，最好位于城市边缘区；
(3)要临近城市公共服务设施，周围最好有已使用或即将配建的相关医疗卫生设施；
(4)要有较好的自然和人文环境；
(5)尽量远离城市的干道，住区所在地最好有较发达的支路网；
(6)选址地区应具备较小的居民流动性、较稳定的生活模式、较高的居民素质。
特别说明：本文原标题为《“层级”概念下的老年住区区位选址浅议》，作者：刘万迪、陈伯超、祖祺；原文载于沈阳建筑大学学报(社会科学版)2015年6月，第17卷第3期。文章略有删节，版权归原作者所有。