总价不到230万买临港哪里？ / 开普饭

最近有不少粉丝在后台留言：

临港有没有总价在230以下的新房？

从前段时间刚刚开盘的钻石湾来看，724套房源，均价约3.25万/㎡，除了少量小户型总价在230万以下，大部分房源基本集中在280-300万以上。

参照这个均价与数据，未来想要在滴水湖买到总价230万的新房，除非再出现更小的户型。但滴水湖作为3.1人才扎堆的集中区域，在“人才优先”的政策下还可能会出现人才内卷的现象，以及“非人才”群体难以上车的现象。

那么问题又来了，房票如此珍贵的当下，你是否愿意用一张房票购买一个小一室或者小两室？除了滴水湖哪里还有总价不到230万的入市机会？

总价不到230万买临港主城区，还有机会！

最近，在和粉丝聊天的过程中，小编发现很多人有一个误区：似乎80%的人尤其是市区过来的人会将滴水湖=临港。

其实，在2019年公示的《上海临港国土空间总体规划草案（2019-2035）》的文件中，主城区的版图发生了变化：

在南汇新城的基础上进一步拓展，由大治河-G1503上海绕城高速-瓦洪公路-两港大道接中港，东、南至规划海岸线围合而成，面积为343.40平方公里。

这个区域也是今年年初提出的“五大新城”中“南汇新城”的面积。

图源：《上海临港国土空间总体规划草案（2019-2035）》

在主城区中，除了最核心的滴水湖，还包含了书院、万祥、泥城、临港蓝湾、和芦潮港。其中，临港蓝湾、泥城和芦潮港都位于临港产业分布最多的区域：先进智造片区。由于芦潮港土地限制，已经没有新盘供应。

于是，部分先知先觉的人开始来问我们：临港蓝湾vs泥城，到底哪个好？

临港蓝湾vs泥城，到底哪个好？

	临港蓝湾	泥城
面积（约）	扩区后45平方公里	61.5平方公里
开发模式	产城融合	因人口迁徙自然形成的镇级开发模式
产业区	临港奉贤园区	重装备产业园
学校	世外教育附属外国语学校、蓝湾诺思兰顿高中、公立幼儿园（在建）、五四学校	泥城小学、临港外国语小学、泥城幼儿园、彭镇中学、彭镇幼儿园、云端幼儿园、2所幼儿园（在建）、1所小学（在建）、2所幼儿园（在建）
交通	两港大道快速道、四团枢纽平安站	两港大道快速道、中运量T1线
医疗	市民文化中心（市民体检中心、康养项目）、综合性医院（规划）	泥城社区卫生服务中心
休闲中心	市民文化中心、奉贤体育中心、足球青训中心、皮划艇俱乐部、有氧跑道	滨河文化公园
商业	蓝湾天地	宝龙广场、鸿音广场、华亮广场、万达广场（在建）、绿地·乐和城壹天地时尚广场
是否在约119.5平方公里先行启动区内	是	否

现状对比

泥城是临港开发最早的区域，典型的镇级开发模式，聚集了大量的动迁房、商品房、公租房、商业、人口等，总占地面积约61.5平方公里，目前常住人口接近10万余人，商业有宝龙广场、鸿音广场、华亮广场、万达广场（在建）等商业体，是临港目前最为成熟的区域之一。

相比之下，临港蓝湾是后起之城。扩区后总占地45平方公里，从2008年正式启动，历经13年，完成一期建设。

蓝湾是典型的产城融合开发模式，生活配套住区定位为国际住区，由临港集团作为一级开发商开发，开发模式与碧云社区相似。所以在城市生活配套上围绕“国际社区”定位来建设，比如蓝湾天地（已开业），入驻商家有：星巴克、法国雅高旗下美爵酒店、肯德基、屈臣氏、华为等知名品牌；市民文化中心、皮划艇俱乐部、上海足球青训中心、奉贤体育中心、世外教育附属外国语学校、蓝湾诺思兰顿高中、公立幼儿园（在建）、综合性医院（规划）等，重要的是临港蓝湾还汇聚了生命蓝湾、三一重工、特斯拉等知名企业，形成的是从工作到生活、娱乐、消费、休闲等闭环式的居住区。

临港蓝湾VS泥城，一个是按照一纸蓝图规划一一落地的产城融合示范区，一个是因人口迁徙自然形成的镇级开发模式，泥城很成熟，生活在泥城一应俱全，但由于不是成规模的开发模式，在城市界面上容易形成落后、老旧、参差不齐的界面效果，和统一开发的蓝湾形成一定的差距，蓝湾更具现代化，也更有城市的属性。

从成熟度和人口基数来看，泥城>蓝湾；但从城市界面和开发起点来看，蓝湾>泥城。

产业对比

上文已经提到临港蓝湾是典型的产城融合开发模式，并且整个临港蓝湾就在临港新片区发展的第一梯段：约119.5平方公里先行启动区。

众所周知，先行启动区分布的皆为临港的重要发展产业。所以在看蓝湾时一定不能脱离产业去讲，反而所建的国际社区更多是为了匹配产业人群所建，那蓝湾有什么产业呢？

临港蓝湾：临港总体规划中明确了建立以关键核心技术为突破口的七大前沿制造产业集群，生物医药是其中一个产业方向。

生命蓝湾将直接向国际最高标准看齐，对标美国波士顿生命科技城、圣地亚哥金三角精准医疗产业区等顶级生命科技产业聚集地。引进企业门槛特别高，锚定的都是细分领域全国前三的领军企业。比如园区内的君实生物获批全国第一个单克隆抗体，恩华药业是国内中枢神经药物领域的龙头，透景诊断推出了新冠状肺炎快速诊断试剂盒……

此外，这里还聚集了三一重工、上海徐工、特斯拉、上汽集团、中船三井、新昇半导体科技等企业，成为名副其实的产业高地。

泥城分城区内设置有产业园区，自2005年开园以来，通过工业土地出让及建设标准厂房主要解决了原泥城镇级企业的动迁平移和二次创业，同时通过厂房租赁的模式引入了以通用设备制造类企业为主，新能源电机电控、通信和其他电子设备制造类和纺织服装、服饰类企业为辅的多种产业企业。

近几年在产业上也有所升级，引进岱矽集成电路、鼎欣航空电子、长肯试验设备公司、并擎软件科技公司等项目，还有中汽联和燎申集团，打造“中汽联（临港）全球汽车零部件创新中心”。

从产业分布上看，泥城的产业更多的是发展一些辅助型企业，而蓝湾除了有特斯拉这样的大企业还有临港未来的重头戏之一生命蓝湾。上周小编曾前往生命蓝湾展厅参观，生命蓝湾聚集的是国内知名企业，同时将张江的部分企业延伸于此，将研发团队也放置于此，这样的布局所带来的是人群结构的不同。

泥城的企业可能需要大量的制造工人，但蓝湾的研发型企业需要的则是大量高精尖人才。所以泥城临近产业区的地方配建了大量的公租房，而蓝湾则是为了满足高精尖人才居住需求建设了国际社区。

从产业分布来看，蓝湾>泥城，从产业带来的人口结构来说，泥城人口数量可能还是会大于蓝湾，但蓝湾的人群层次高于泥城。

房价对比，谁价格更低？

泥城近几年无商品住宅供应，区域次新房二手商品房价格约3万/㎡；从前两天上海第一批集中供应看，官方给了新房指导价，泥城约2.5万/㎡。也就是说泥城目前的待售项目选择面积约86平米以下才能控制在总价230元内。

蓝湾次新二手房绿城诚园价格在3万/平左右，与泥城差不多。电建地产·泷悦蓝湾首批次价格，高层均价约2.3479万/㎡，别墅均价约3.125万/㎡。参考这个价格，即将待售的电建地产·泷悦蓝湾高层建面约95-115平米，别墅建面约126-165平米。总价约230万的预算可以买到建面约95-98平米的3室2厅2卫。

同样的预算，在购买面积上，蓝湾>泥城；从参考的均价上看，蓝湾价格低于泥城；从性价比来说，蓝湾>泥城。