2021年成都楼市预测
每年初我都会给大家一篇今年楼市的预测展望今年，去年关于2020年楼市的预测，大家可以看往期文章。
里面的结论
去年1.2号来的文章，当然最后遇到了疫情，楼市持续冻结了近2月。
笋叔不是神，预测不到疫情的发生，所以最后就如此了，行情延缓了2月，相信大家也观摩到今年的夏天行情，特别是高新区的涨价，但整个成都也没有触碰2018515的高点。
改善户型是一直很稀缺，所以在914政策开始就一直说要会逐渐走高。
然后今年会如何，下面给大家一个分析。
首先今年的拐点是在10月左右，由于914的政策，二手一个低迷，增值税从2年变为5年。
这也是我说7月低迷推迟了2个月，但习惯这个政策后本来应该跌，但1124的政策又非常不友好。
1124让买新房的难度再度增加。刚需分了顺位。
首先成都这个地方，新房主导的市场，1124政策说是为了刚需，特别是本区工作的刚需，确实也是如此，但这里面最惨的就是普通资格，1124政策实际上刺激了普通对顺销盘与二手的流动性。所以最近二手改善市场又活了。
无论任何市场，普通购买力一定强于无房，因为普通资格要么有房卖了房子有票子，要么没有住房压力储蓄大，普通资格肯定比无房购买力高，普通资格大多是为了置换，所以一定想买大买套三以上。
关于摇号的规律我也给付费咨询的说了原理，普通资格购买力强大，但在1124政策后反而根本没办法参与一些便宜盘的摇号，这些资金怎么办？
顶层上面肯定希望去去化高价新盘，但对于位置与配套要求高的普通呢？
好区域新盘要么没有要么不开，差区域的又看不上。
所以很多只有去看二手。
有钱的买不到，预算不高的刚需去摇新盘（为了买面积）。
1124，论资金，变成激活流动性。
购买力更强的没机会，有剪刀差的买不到，被迫选二手，甚至选更远郊区，最终推高二手价格。
所以迎来了年底的牛市，所以为啥最近挂牌价越来越高。
所以政策就是助推了二手房特别是改善大户型。房东也不是傻子，现在互联网发达，肯定根据带看这类已经知道房子的紧俏。
所以房东的预期也越来越高，为啥挂牌越来越高，不诚意的房东越来越多。
挂牌居高不下，像金融岛这类小区，之前挂牌高接近4个月没有成交，最近也逐渐有了，1月听说更多，说明普通也逐步收迫于房东的预期，上车了。
不止金融城，大源攀成钢这类也逐步走高。
然后今天又出来一个政策，更mmp了，
这是配合之前的大专落户，相当于彻底放开大专落户，落户三圈层然后可以根据自己的工作单位平迁户口，这么一来相当于大专学历或者三圈层户口无缝隙可迁入一二圈层，就会有大量的第一顺位第二顺位出现，现在还留有多少第三顺位？而且犹豫大专落户，就如同当初本科落户一样更多资金流入。
第三顺位轻松变第一顺位，第二顺位，摇号更难了。
这两个政策让普通资格更少选择，所以更多会去买二手，自然二手价格将助攻。
所以明年，年后，为了刺激，肯定又会放神盘出来，但这两个政策会让普通更多流入二手市场，毕竟神盘很难想，最后二手会迎来新的行情。
所以明年毋庸置疑，二手会继续走高。
很多市场将迎来补涨，特别是改善的房源，套三套四会更紧俏。
这就是明年的逻辑，现在改善群体特别是普通资格相当尴尬，怎么办只有去二手要么被迫去顺销房源，顺销房源去化会更好，但套数有限，价格本来就高，预算不高的也只有被迫选择预算内的二手。
这就是明年市场的逻辑。
市场就如此，买不到新盘只有去二手，二手价格就会起来，买不到目标区，就去次等的区域，次等的区域也涨了。套四涨了，套三跟上，套二套一尾随。
所以大胆预测在市场政策不变的情况，现在的摇号多么像17年底18年初，所以明年市场会回到2018年515的高点。
然后新的调控可能又会来。
疯狂后可能也会冷静，最主要的是，从16年开始，陆续卖出去的新盘的也快到限售条件了，交房，产权下来，限售结束，可以入市了，抛盘大，所以后期压力也很大，估计从9月开始就会回落。
但不改变明年依旧有一段行情。
市场很好判断，但政策不好判断，怎么做政策是上面的事，不排除明年会有调控与抑制，目前成都的限购政策在二线城市中，其实已经比较严格，可以说使出了所有想法，但有个还没用就是——认房认贷（商贷），公积金已经实施。
明年的土拍市场，我估计会降温，最近很多玩法，比如限价多少（虽然那个限价就那样，就是市场价，即使限价也不一定好卖），但也在降温土拍，最重要今年12月出台了一个开发商商品房预售款监管政策，大家搜索一下就能看到。
根据《细则》，对于2016年7月17日前取得国有建设用地使用权（申请预售许可时工程形象进度要求为正负零）的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额（按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算）的百分之二十五初步测算监管额度；
对于2016年7月17日之后取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额的百分之十五初步测算监管额度。
按照上述方式确定的监管额度平均到预售建筑面积后低于成都市当期建筑工程平均建安费用的，按照建设工程平均建安费用的标准计算预售款监管额度。
2021年，成都市成品住宅的平均建安费用标准暂定为每平方米5000元（其中，清水建安费用为每平方米3500元，装修工程为每平方米1500元），非成品住宅、商业、办公用房平均建安费用为每平方米3500元。成品住宅装修挂牌价低于1500元的，按照挂牌价计算装修工程的预售款监管额度。
所以相信明年的土拍不会今年这么多地王，不过价格太好，区域太好，新房和普通可能也没啥关系，看看杭州的限价拍地，只会更多去摇号。
况且现在成都的这个摇号政策，也让新盘去化得到了很多保障，是不是啊，开发商估计也很有信心，那么多普通资格的钱。
所以明年迎接成都回高点，就是如此。
所以买房特别是预算低的，千万不要犹豫。
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