周四产品说 | 大面积酒店式公寓能完全取代住宅吗？

大面积酒店式公寓已更接近住宅产品：比如有两梯两户的设计；房间都有飘窗；开放式厨房升级为独立厨房，还有什么是你想要的？

编辑：娄萍

自从2008年规定商办产品单套面积不得小于150㎡，层高不得高于4.5米以后，小户型和LOFT产品渐渐减少，和住宅产品相似的大面积酒店式公寓逐渐成为类住宅市场主流。甚至，部分类住宅和标准住宅产品已经没什么区别了。（前两期产品说中，我们已经对小面积类住宅和有附赠面积的LOFT进行了介绍，可点击历史消息查看）

在限购的城市，大面积类住宅模式还是比较盛行的。特别是在深圳，由商办、商业项目改造的酒店式公寓和住宅产品几乎各占半边天下，其中最著名的就是深圳湾一号。那么上海的情况又如何呢？这次，我们选取了几个在售或即将开盘的大面积酒店式公寓产品，看看他们是否能完全取代住宅的功能。

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香溢天地 

香溢天地作为目前在售的主流酒店式公寓产品，在设计上已经有了很多豪宅元素。针对成员较多的家庭，还可以当作相对独立的两套居所使用。

香溢天地163㎡四室三厅

户型的主要亮点有：

1．采用了两梯两户设计，不仅有附赠的入户玄关空间，也突出了产品的尊贵感；

2．“双钥匙房”设计，进一步拓展功能性；产品除了餐厅和客厅以外，在北向还多了一个多功能的公共空间。

主要缺陷是：

1．北向房间有一个面积过小，采光条件也不佳，不适宜作为卧室；

2．客厅的面宽相对于同面积的住宅产品较小。

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高尚领域

高尚领域一期的酒店式公寓在推出市场后持续热销，目前二期也已经入市。二期的单套面积变大了，165㎡户型也采用两梯两户设计，但户型依然是软肋。

高尚领域165㎡四室两厅

户型的主要亮点有：

1．卧室采用双套房设计，增加功能性；

2．客厅的正南向采光面达到3.6米，超出同面积酒店式公寓的水平。

主要缺陷是：

1．由于户型过于狭长，过道很多，致使部分面积浪费；

2．北向房间的面宽过窄，只能作儿童房。

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御苏河

御苏河的165㎡户型最大的特点，就是非常重视高端客户追求的尺度感。不过165㎡仅做成两室，对于一些客户来说可能是比较“奢侈”的。

御苏河165㎡两室三厅

户型的主要亮点有：

1．客厅和餐厅的总面积达到约34㎡，尺度感较好；

2．在主卧套房内还有一个起居室，增加主卧尊贵感。

户型主要的缺陷是：

1．缺少南向采光，降低舒适感；

2．厨房过于狭长，不好使用。

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湖畔天下

湖畔天下176㎡户型，由于不是正南北朝向，避免了酒店式公寓容易遇到的采光问题。而且户型的窗墙比较高，采光进一步加强。

湖畔天下176㎡四室两厅

户型的主要亮点有：

1．卧室采用双套房设计，增加功能性；

2．各房间的采光面较大。

户型主要的缺陷是：

1．有面积上的浪费，降低空间利用率；

2．公共卫生间和次卧离得太远，还隔着狭长过道，不利使用。

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大面积酒店式公寓归纳一下特点，能看出：

1．一些产品出现了两梯两户的设计，已经具备了豪宅住宅的一些要素；

2．很多产品实现了所有房间有飘窗，在提升产品附加值的同时，也更接近住宅产品；

3．在小面积产品和LOFT里常见的开放式厨房，已经全部设计成独立厨房，而且普遍同煤气。

然而不能忽视的是，这些产品的缺陷依然是比较明显的，其中有些共同的问题。比如面宽、进深等都存在不足，有些部分房间完全不能用等等。

我们依然从几个维度，对这几个项目进行打分：

香溢天地做到了私家电梯入户，电梯厅拓展了附赠空间。高尚领域和湖畔天下在四室的基础上采用双套房设计，功能性较好。御苏河的尺度感很突出，适合对舒适度有很高要求的客户。

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总结

如果要真正做好类住宅产品，应该在整体规划设计时就把产品定义为住宅，毕竟160、170㎡面积段已经可以做很舒服的住宅了，但不能外立面、总平面等依然按照公建来进行设计，这样出来的产品永远都会不伦不类。在这一点上，可以向深圳学习，虽然性质是商办，但产品就是住宅，如果不看产权证，就和住宅没有两样。这也符合今年6月国务院新出的商改住的政策。在当前部分区域商办产品总量过剩的情况下，完全可以做出很好的类住宅产品。