周三企业说 | 中梁上市引领房企新一轮上市潮
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“ 2018年以来，房企扎堆登陆港股资本市场，前有正荣、弘阳、大发、美的先后实现挂牌，后有银城国际、德信地产、海伦堡也都争相递交了招股书。11月13日，作为已成为千亿房企的中梁也向港交所提交了招股书。此次中梁申请港股IPO，预计又将会在全国范围内兴起新一轮的上市浪潮。
一、千亿房企中梁赴港上市
若此次中梁成功赴港上市，则完全可以凭借资本市场的资金支持，进一步实现规模的快速扩张。据克而瑞销售排行榜截止2018年前11月，中梁控股已实现销售规模1073亿元，首次成功进入千亿规模。据报道，中梁控股此前曾提出2021年计划实现3000亿的目标，若按此计算五年的复合增长率则需要达到55%。一方面，中梁的上市有利于品牌影响力的提升，这对于其产品的宣传也起到了一定的积极作用。其次，中梁也可以在打开境外融资渠道的同时，进一步实现规模的快速扩张。
事实上，近年来中梁控股为了实现销售规模的快速扩张，在土地储备方面积极扩充。2016年中梁拿地幅数为63块，2017年拿地幅数快速增长至119块，业务覆盖的城市数量也从16年初的17座扩大至2018年8月底的22个省市的110座城市。截至2018年前十月，中梁共新增拿地183幅，强大的获地能力及高周转的运营方式为规模的扩张打下了坚实的基础。此次中梁通过港股IPO上市，可以借力资本平台，在市场低迷期间通过逆周期土地收购的战略，以相对较低的成本进一步扩大企业的土地储备，从而为其日后的规模发展打下基础。
历年中梁地产合约销售规模（单位：亿元）
资料来源： CRIC整理
二、中梁上市引领房企上市浪潮
事实上2018年开始，房企融资环境进一步收紧，政府出台了多项政策防范房地产行业的债务风险，多家房企的公司债或取消或推迟发行，10月伊始还传出A股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核。不仅是境内融资，境外融资渠道也同样在收紧。2018年6月27日发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”，第三季度房企境外融资也呈现了下降趋势。
在此背景下，此次中梁的上市更是为其他房企起到了带头作用，引领了新一轮的房企赴港IPO的浪潮。据不完全统计，自2018年以来已有先后5家房企成功实现港股上市，其中如正荣、大发、弘阳、美的等等；此外还有多达7家房企正处于申请中，如海伦堡、德信中国、中梁等。虽然此次中梁挂出的IPO文件中，尚未透露其全球发售架构及募资金额，但凭借其庞大的资产规模及销售规模，或将成为今年赴港上市最大规模的房企之一。
近期房企上市或申请情况
资料来源：企业官网、CRIC整理
三、房企纷纷上市降低负债
在融资门槛越来越高的当下，港股上市也不失为一种换取企业更好发展的方式。赴港IPO不仅能够降低企业负债率，改善财务结构，此外也能够规范公司治理，助推企业规模发展。
从财务角度来看，近期上市或申请上市的房企中，普遍都有着较高的负债率，如截止2017年底恒达集团的资产负债率为406.6%，而银城国际则为284.9%。通过将筹得资金偿还借贷，可以有效改善企业的财务情况。在2018年上市的房企中，正荣、大发及弘阳分别都将约30%左右的筹得资金用于企业借贷偿还，分别相当于港元约11.22、2.22及5.94亿。
房企选择上市，同样也有着其背后规模或战略上的考量，如正荣计划2018年要实现千亿，美的置业计划2020年达到千亿目标。而赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，此外也有利于扩大企业的品牌影响力，这对于想从区域性转变为全国性布局的房企而言也更加有利。以目前完成上市的弘阳为例，作为根植南京、深耕江苏的区域性品牌房企，其于2018年7月实现上市。在接受媒体采访时，弘阳执行董事及总裁何捷表示未来将多开渠道，以多种方式进行获得土地，此外也要加强并购，提升投资效率。事实上，2018年8月弘阳就以8.68亿收购开封一开发中住宅项目；此后9月弘阳又以16.4亿拿下武汉名流置业55.25%股权，项目总建筑面约90万平方米。在短短上市后的三个月内，弘阳就以两次收购的方式进一步扩展了其华中版图。
不仅弘阳，近期上市的大发也在不断释放着拓地信号。大发表示，未来其将会借助资本市场，在继续深耕长三角区域的同时，在华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等不断寻求拿地机会。
近期上市房企未来战略规划
资料来源：企业官网、CRIC整理
整体来看在中梁的引领之下，又将会掀起新一轮的房企上市浪潮。这类房企或为降低自身负债情况，或为企业未来的战略考量，通过港股IPO无疑将会为其拓宽融资渠道的同时，带来源源不断的资金支持。但反观赴港上市，虽在短时内能有所帮助，但也不是所有问题的灵丹妙药，如何做好核心业务，提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。
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