阿里看楼市,还是阴天 | 叶建英

市场上的信息,很多是经过筛选的

楼市真的快速回暖了吗,小阳春真的已经到了吗?

从3月初一开始6天卖出86亿,再到千万级豪宅日销6套,再到新的万人摇楼盘已在路上,看上去阳光普照。

然后,就像你从炒股的朋友中听到的永远是他赚钱的消息,这些也都是经过筛选的消息。目前的签约量都是此前的存量,还不能反应真正的市场

可以看看阿里拍卖联合诸葛找房发布的阿里拍卖房产指数。

阿里拍卖的成交报价也不一定吻合市场实际,有绝少数经济上受困的业主也会自报自买套取贷款,而且目前的每月成交套数还不够多。但是,相对而言,阿里拍卖还是具备一定的参考意义。

阿里看楼市,现在还是阴天。

1

2月份阿里拍卖代表房源        单位:方、万元

日期

房源

面积

属性

起拍

成交

2.26

富阳现代肖邦

127

11号204

188

245

2.21

滨江春江郦城

90

11-2603

382

543

2.18

下城凤栖花园

184

15-2-401

571

659

2.18

西湖中兴公寓

73.4

4-4-602

202

242

2.18

中骏钱塘御景

136

5-1-502

166

266

2.17

萧山南岸花城

139

枫3-1-202

238

-

2.14

萧山众安花园

138

2-1-602

315

-

2.13

余杭乐山红叶

87

24-2-701

146

209

2.12

西湖兰桂花园

133

12A402

442

584

2.11

余杭逸家花苑

129

10-1-101

228

250

2.11

余杭爵士风情

212

8-1-501

309

-

2.10

拱墅江南里

463

6-3

5000

6975

2.7

上城候潮公寓

59

9-1-502

144

274

2.7

余杭庭院深深

132

松9-2-102

257

-

2.6

西湖水晶熙园

144

8-1-101

442

-

2.5

下城三塘菊园

96

7-301

320

-

2.4

江干景芳东区

48

10-2-402

192

201

2.4

西湖云溪蝶谷

128

3-2-501

393

434

2.4

上城十亩田

112

5-2-602

305

370

2.4

萧山北干二苑

85

1-4-502

187

224

2.4

下城朝晖二区

76

11-1-202

230

274

我们挑选了阿里拍卖2月份成交的,有代表性的21套住宅房源。

鉴于二手房的价格与房源本身的属性有非常大的关联度,所以,我们把房号也收集进去。基本上你可以根据房号来判断,它是多层还是高层,是边套还是中间套等。

除了吴小晖的那一套江南里报道已经很多,2月份的阿里拍卖房源,分析起来,还有3个有意思的现象。

多层顶跃难卖。司法拍卖的房源中,建于2000年前后的多层顶跃房源比较多,上述21套中竟然占了4套。原因可能是出现在司法拍卖上的卖家,此前大多是生意人,也是2000年前后购买顶跃的主力人群。

在高层与叠墅出来以前,多层中五跃六的户型是真正的大户型豪宅。然而这些当时的大豪宅,在二手房市场中转手就相当困难,跃层计面积的,就像爵士风情的那套房源一样,动辄就要超过200平方米,已经接近目前市场上的合院面积。如果跃层有不计面积的,那往往是客厅挑空再加跃层层高不足2.2米的斜坡,实用性并不强。

上述4套顶跃中,萧山众安花园和余杭爵士风情两套顶跃流拍。多层顶跃还有一个问题是要爬五六楼的楼梯,如果可以打听到小区可以改造加装电梯,对于居住人口较多的家庭来说,还是具有较高的性价比。运气好的,还能买到可以养些花花草草的大露台。

老破大卖不起价格。比起顶跃来,市中心的老破大虽然成交没问题,但是价格起不来。2月份成交的中大凤栖花园,面积184方,成交价659万元,单价仅每平方米3.6万元左右,而且这个价格卖得还算不错了。

比一比江干区景芳东区的老破小,成交单价每平方米4.2万元,根本不好比。原因主要是两个,一是市中心的房源往往有学区优势,但学区本身与房子大小无关,买小房子也可以解决学区。二是这些市中心的旧豪宅,有钱的业主嫌旧,有需要的刚需业主总价买不起,买得起也担心装修不起、养不起。

新区品牌房源得到支撑。滨江区的二手房价有多高,春江郦城的拍卖价也可以参考。90方的房源,成交价达到543万元,比起拍价高了42%,折合单价每平方米超过6万元。

春江郦城这套90方的总价已经接近附近中海云宸139方四房户型的起步价格,虽然中海云宸的均价在每平方米4.7万元(含每平方米5000元装标),但仍然有着一部分总价不到600万的房源。所以说,司法拍卖的房源最后的成交价格也不一定便宜。

2

数据来源:阿里拍卖

这是阿里拍卖的2月份房产指数。

前文说过,即使阿里在网络上公开竞拍的房源,也不一定能够精准地反应市场实际情况。但这个指数随着房源数据的增多,会越来越具有参考价值。

从阿里2月份的指数来看,二手房价还是延续了去年下半年以来的下调趋势

事实上,这段时间,二手房买卖非常惨淡。即使你有心想去捡漏,去看个房都不方便,物业会把你拦在小区门口。

2月19日,好找房平台开始有杭州市区新增挂牌房源,同时也有个别住宅房源陆续开始调价。截止到3月1日,好找房平台数据显示,共有46套住宅房源挂牌价下调,幅度从2万-150万不等。

下面以余杭区临平山北绿城蓝庭花园一套三室房源(3室2厅1卫,105.88平方米)为例,可以非常明显地看到挂牌价格不断下调的过程。

数据来源:好找房

3

阿里不仅联合诸葛找房发布房产指数,也已经当起了二手房中介。

去年9月份,淘宝就试水了个人房源拍卖平台。受关注的「学军小学学区房1元起拍」,这套房源就并非法拍房源,而是受房东个人委托进行的拍卖,竞拍结束后,基本交易也和正常二手房无异。

2019年10月起,阿里拍卖正式开放了杭州的个人二手房交易。目前,上海、深圳、广州、南京、福州等多个城市都已经支持个人卖房了。个人通过淘宝app找到「我要卖房」,可直接将自己的房源挂出去。

与二手中介费一样,「我要卖房」的服务费也同样是向买方收取,但费用是固定的,且无额外其他费用。收费标准是一类城市(北京、上海、深圳、厦门等)19900元,二类城市(杭州、南京、苏州、广州、福州等)11900元,其他城市9900元。如果按照当下中介市场的收费标准,房屋总价的1.5%-3%,一套几百万的房子,可省下几万到十几万不等的中介费。

阿里单纯通过在线拍卖充当房产中介,并不会容易。个人房源既没有司法拍卖的房价优势,又不能解决限购的问题,在开发商销冠直播卖房都难的情况下,这个蛋糕还有难啃的。

值得关注的,还是阿里的司法拍卖。

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