不同处置方式，地下人防车位涉税处理大不同（附人防、非人防车位土增税处理思维导图）

不同处置方式，地下人防车位涉税处理大不同

汪道平

现行《人民防空法》、《城市房地产管理法》和《物权法》等相关法律法规，没有对人防工程的所有权归属问题予以明确规定。如，《人民防空法》第5条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这也引发了房地产开发企业涉及人防车位在各税种处理中的争议。

一、实践中人防车位的三种处置方式

根据是否可以办理小产证，房地产开发企业一般对地下人防车库有以下几种处置方式：

1、可办理小产证，正常销售

人防车位在实践中一般不可进行权属分割，但如上海等地允许分割办理小产证。如《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条明确规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”这些人防车位和普通产权车位一样可以网签、出售、办理小产证（注明人防车位）。

2、不可办理小产证，转让人防车位长期使用权

一般通过转让车位长期使用权的名义销售，如签订《地下车位使用权有偿转让合同》：“该地下车位系甲方按照国家规定投资建设的战时用于防空人防工程，甲方（开发商）享有非战时或其他非紧急状况下的使用权，该地下车位的使用期限与所依附的国有建设用地使用期限（70年）一致。”

3、不可办理小产证，长期出租人防车位

开发商一般会和业主签订《地下停车位使用权租赁合同》，合同约定租赁期限为70年（或其他长期年限，一般等同土地使用年限）。但此项与《合同法》第214条相冲突，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

因此，一些开发商在其租赁合同中，将人防车位的租赁期限约定为20年，并同时约定将剩余的50年使用权无偿赠送给购买者，以此规避合同法的规定。

4、自用或短租

开发商基于商业运营或其他原因，对可办理或不可办理小产证的人防车位自用，或短租收取租金。

5、无偿移交全体业主或人防办

一般可取得相关移交证明。

二、不同税务处理方式

地下人防车位的税务处理很大程度上基于对处置方式的税务认定，是否认定为销售或视同销售是不同税务处理方式的重要判断标准。

1、土地增值税

人防地下车位由于建筑面积较大，税务上按什么原则进行成本分摊会极大影响土地增值税的金额。一般而言，人防车库能否作为公共配套设施处理在土地增值税上税收影响会很大。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款的规定，人防车库一般需无偿移交人防办（部分地区也认可无偿移交业主），取得相关移交证明才能作为公配处理。如广州规定，“对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品处理。对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用不允许扣除。”

而很多地方，人防工程移交难度很大，人防办一般不配合，要取得相关移交证明难度很高，很难取得税务机关认可的证明，因此事实上很难作为公配处理。

此外，做公配处理必须符合无偿移交的要求，对于可办理小产证的可售车位，如已经开始销售，一般也不可作为公配处理，对于出让长期使用权或长租的不可办理产证的人防车位，则一般也不可作为公配处理。

根据土地增值税实施条例规定，只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如地下人防车位的出租，虽然取得了收入，但没有发生产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。因此，原则上对于不能作为公配处理的不可售人防车位，需要单独保留成本，收入不计，成本不能扣除，可能会加大土地增值税税负。但在实践中，部分税局也将该部分不可售但出让长期使用权的人防车位列入土增清算范围，取得的相关收入和相关成本列入非住宅业态清算。

2、增值税

如认定为销售或视同销售，不管是转让产权，或是转让长期使用权，则增值税应按“房地产预收款”预缴和清算。

如认定为出租行为，根据“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”之规定，需在收到预收款时申报缴纳租赁业务增值税。如为老项目，可适用简易征收5%税率，否则应适用10%税率。

3、企业所得税

如认定为销售或视同销售不动产，不管是转让产权，或是转让长期使用权，则应一次性计入当年转让房地产业务收入中。

如认定为出租不动产行为，则可依据国税函[2010]79号规定，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

4、房产税

对开发商而言，如认定为销售或视同销售不动产，不管是转让产权，或是转让长期使用权，不再有房产税纳税义务。

如果地下人防车位不可办理小产证，且未移交，若自用、转让使用权或对外出租，则开发商可能有房产税纳税义务（从价或从租计征）。如认定为出租不动产行为，需按收入从租计征房产税。

但也有观点认为，若人防车库已移交人防办并支付一定使用费用，后续开发商取得的收入可认定为转租行为，不征收房产税。

5、印花税

如认定为销售或视同销售不动产，则印花税率为万分之五；如认定为出租不动产，则印花税率为千分之一。

三、实务操作建议

由于人防车位各省市相关法律属性和税务规定都各异，Lawping建议房地产开发企业应首先了解和分析当地各项政策，并结合企业运营计划和财务测算，确定地下人防车位的处理方式。切不可教条主义和经验主义，应实事求是，既考虑当期销售回款，也考虑后续各项税负，合理安排好经营计划和税务规划。

思维导图中部分做法需谨慎评估和测算，与风控、业务等部门讨论后实施。

以上看法为个人见解，各地实操复杂，欢迎扫描加我微信交流。