七夕送礼|如何更好地“看懂”市场分析报告？
正 · 文 · 来 · 啦 ·
今天有点时间，想和大家聊聊：如何更好地看懂市场分析报告。在我刚入职那会曾经无数次困扰我，当时我遇到最大的几个困惑主要在以下几个方面：
1、对市场数据认识冰冷，无数据概念。
什么叫没有数据概念呢？用我自己的话说，就是没办法把客观的数据反映成主观的认识。
这个市场有多大的存量才叫做“存量大”？这个市场每年大概供应和成交的体量是多少？土地的供应和成交又大概是个什么样的水平？不同城市，同一城市不同板块的房价正常又应该是处于一个什么样的水平？
这些问题看似简单，但你试着扔开一堆咨询报告闭着眼睛问一下自己有个大概的认识吗？
2、对数据背后的深层次原因了解不够。
每次看报告只是看数据，看数据逐年逐月的变化，很多报告对数据的描述也只是停留在现象上的陈述，比如我最近在某报告上看到这样一组市场数据：
报告中是这样描述的：
“该市2016、2017年市场供小于求，17年供应、成交、价格均较16年大幅增长122%、41%、35%，存量48万㎡，去化周期3个月；2018年上半年供需平衡，预计全年供需较17年小幅回落，价格小幅增长。”
乍一看，好像分析得挺有道理，但是你读完以后闭着眼睛想想你获取到什么有用信息了吗？
我的感受是信息量很大，但除了去化周期不足3个月让我知道这个市场整体还是供小于求的市场以外，我在脑海中并没有留下其它什么深刻的印象，更别提谈对这个市场深刻的认识了。
就依赖这样一份报告，我完全不敢得出要加大在该地投资的结论。更别提既然16、17年市场供小于求，那存量应该是逐年再递减才对，怎么可能还会增加呢？显然这份报告做得还不够严谨。
于是，我还是决定再亲自跑一趟，去认真地看看市场。
等我跑完市场回来，再回过头来看这份报告，看这个走势图，我的理解更加深刻了，具体有几个方面的原因：
1、从走势图来看
这个市场在16、17年是整体呈现供不应求的，2017一整年，整个城市只开盘了10个楼盘，导致市场房价疯涨，所以基本都是日光盘，但到了18年开盘楼盘将会有20-30个以上，整体供大于求，房价增长乏力。
2、我们再来看看土地市场
为了更好的分析该城市土地与住宅市场的关系，我从“中国土地市场网”上将该城市16-18年所成交的住宅土地做了如下柱状图：
从图中我们可以看到该地16年土地成交60万㎡，17年成交40万㎡，价格得到大幅拉升，而到了18年上半年就成交了50万㎡，量升价跌。
再仔细看看土地的成交区域
16年成交土地多集中于主城周边非核心区，因此土地价格整体偏低，同时导致核心区楼盘的供应短缺。
所以我们看到该地17年住宅市场有一个大幅的回暖；而17年、18年多成交于主城区，价格整体偏高，17年成交土地18年集中开盘，导致住宅供应量加大，住宅价格增长乏力。
3、从政策来看
这个市场16年、17年重点推棚改，17年市场享受棚改利好，催生较多住宅需求，而18年棚改政策戛然而止，市场也因此受到影响。
所以每一个市场不是简单地在办公室看看报告就可以的，看报告只能看到表面数据，而数据背后的逻辑是需要通过实地考察或者长期观察积累才能做到的。
那么要如何才能做到真正地理解数据，了解市场的真实情况呢？以我看来，有以下几点建议可以借鉴：
1、保持对市场的关注
这是最重要的一点，尤其是目前很多投资朋友其实只负责一个目标市场的拓展，那么就很简单了，保持对当地政策、土地市场、楼盘开盘情况的关注，多关注几个当地楼市公众号，多参与当地楼市同行群，每天聊的接受到的都是当地最新的市场信息，自然而然可以提升你对市场的敏感性。
2、建立政策台账、土地台账、楼市台账，在保持关注的同时还要学会积累
1）每一次重大的市场调控政策，应该把调控文件下载保留，认真研读，分析对市场的利弊影响，建立一个ppt或者word，记录一下见解最好不过。
每一次楼市政策都同步进行更新，对于房地产市场的观察是需要时间周期的，较长一段时间回过头来看你会真正明白当时地方政府出台每条政策的真正用意。
2）土地台账，每成交一宗土地均记录好位置、面积、成交价格、成交单位等信息，用excel表格最好，这个我在之前的文章中反复提过，在此不再赘述。
3）开盘简报，每一个项目开盘，都应该到现场去看看，看看别人的营销案场、规划产品、定价策略。
最重要的是看看当时这块地你没拿算不过账，人家为什么敢拿？人家拿了以后现在是怎么做的，这种学习效果很好，长短优势一比就知道了。
今天就说到这里，后续有时间我们再深入聊聊关于市场其它方面的内容。
牧诗|2018年8月16日
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