我是怎么解读2017年多伦多房市数据的？

为准备在多伦多置业投资安居乐业的您献上一本电子杂志2017年全年数据终于出炉，信息量很大，很多自媒体都直接将所有数据Post到文章，绝大多数人看得眼花缭乱。将全部的信息量抛出却不进行处理，其实是偷懒的行为。举个栗子，下面这个表格大家可能看过，大家不用细看，飘过即可……排行2017地产局分区 全年均价涨幅 年成交量1Woolwich39%362Georgina24%10563Brock24%1794King24%3845Toronto C1223%3436East Gwillimbury22%4387Toronto C0822%22268Waterloo22%3529Toronto W0921%45210Toronto C0121%586111Kitchener20%49112Scugog20%31513Toronto C0920%28814Pickering20%130515Brampton20%878516Whitby20%211217Clarington19%198918Caledon19%90719Toronto E0819%57020Oshawa19%319021Toronto E0917%114022Newmarket17%142323Ajax17%175124Halton Hills17%102925Cambridge17%40826Wellesley16%427Toronto W0316%64328Milton15%221929Mississauga15%930430Toronto E0215%67431Toronto W0814%186832Toronto C1014%69033Vaughan14%354134Burlington14%246135Oakville14%331236Toronto C0214%82737Aurora14%96738Toronto E0313%83839Toronto E0413%107040Toronto E0113%76741Toronto W0213%85742Toronto E1013%57443Toronto E0612%34844Toronto W1011%90045Whitchurch-Stouffville11%66046Toronto W0711%28247Toronto C0711%119748Toronto C1111%44449Toronto W0511%110250Toronto W0610%169851Uxbridge10%31852Toronto E0510%84853Toronto W0110%60554Toronto E1110%76055Toronto C0410%81756Markham9%406057Toronto W049%84458Georgina Islands9%259Toronto C149%168960Toronto E078%83061Wilmot8%1662Toronto C038%52163North Dumfries8%2464Toronto C135%74465Toronto C155%154066Richmond Hill5%271767Toronto C064%38667个分区的数据全部揉在一起，对绝大多数人来说没有太多意义，太多的信息会干扰得出正确的结论。比如，排名第一的Woolwich，房价涨幅达到39%，看起来很爽。但是这个数据我在分析的时候把它摘掉。为什么？一是区域太过偏远，没几个人会跑到那里去投资。你也许会说，上涨幅度这么高，我愿意投资很远的区域，反正我是投资，不是自住，你邱天不是说过，不要用自住的思维来考虑投资房，距离不能成为投资的障碍？没错！只要利益足够大，距离都不是问题。但是， 你要注意到，Woolwich在2017年全年才成交36个物业，样本太少，根本构不成趋势，偶然性也很大。其次，你在一个市场活跃度很低的区域投资，也就意味着以后物业的兑现能力很差，涨幅看起来可能很好，但是当你要转让的时候很可能会出现有价无市的情况。这个表格里面，全年成交36个物业还不算是最少的，还有成交24个、16个，甚至只有4个、2个，这些数据通通要摘掉，否则反而会混淆视线。所以，如果作为数据的完整性，这些数据可以保留；如果要分析数据，这些数据就要抛弃。另外，分析数据还可以有多种方式，比如将小多伦多36个区域单独分成一个表格，大多伦多的其他城市另外形成一个表格，这样一来，就会清晰很多。当然，还有很多处理数据的方法，只要能够找出你所希望了解的规律即可。我为什么要先啰嗦这么一大堆，因为我想接下来直接抛出我的3个结论，中间繁琐的数据处理和分析过程，就不一一描述，感兴趣的可以找我私聊探讨。这个表格我分析出三个结论1、Georgina和East Gwillimbury涨幅居前，原因之前我在文章中经常提到，低价位的大地块、水景物业，这类的物业涨起来会大幅领先普通住宅。对于这两个区域的投资，我的建议是：继续投资有特色的物业。2、在大多伦多范围内，普通型住宅的涨幅以杜兰区全线领先，我们从下面已经处理过的表格中可以看到，扣除掉小多伦多各个区域、偏远区域、特殊房型（如超大地块）为主的区域，Pickering实际上是涨幅最大的城市，杜兰区的这4个城市：Pickering、Whitby、Oshawa、Ajax的涨幅占据了前六名的四个席位。另外两个是Brampton和Newmarket，Brampton是印度裔聚居城市，涨幅居前的原因和印度本土金融政策改革有关，Newmarket是约克郡的行政集中地，属补涨类型，原来涨幅更大，下半年已经有部分回调。

要关注到的是，杜兰区这4个主要城市的交易量均超过1000个，市场活跃度很大。关于杜兰区的推荐，我在过去3年已经做过太多太多，我的很多客人认同我的观点投资了杜兰区，均收益颇丰。未来前景继续看好，我仍然持：大胆买入建议。关于杜兰区的往期介绍文章，戳此蓝字3、华人喜居的Markham和Richmond Hill，在2017年表现垫底，原因是之前涨幅过大，2017年受到421房市新政影响，调整非常明显。现在呈现出可投资的状态。我的建议是：逢低买入高性价比的学区房。2017年的表现如何评价？在421房市新政和B-20房贷新政的双重打压下，大多伦多的房价在2017年仍然同比上涨了12.7%，但是交易量同比下降了18.3%。房价从4月份之后下跌，全年涨幅回调至12.7%，从投资的角度来看，已经是非常好的表现。不能因为上半年高达26%的涨幅而欲壑难填。实际上政府的此次调控对房市接下来的良性发展奠定了较好的基础，否则疯狂的上涨会导致灾难。交易量下跌幅度看起来很大，其实交易量仍然不少，全年达到92394个物业。在过去13年里，只有2015年（101213个）和2016年（113040个）的交易量超过10万个物业，与2007年的93193个、2014年的92782个相差无几，其他的8年均低于9万的交易量。所以，2017年的交易量仍然属于高的。对于房地产从业者来说，重要的是交易量，而不是价格。2018年的交易量将会直接决定一批从业者是不是继续从事这个行业。如何预测2018年的房市？由于2017年上半年疯狂的上涨，我认为接下来大概率的情况是：在2018年的上半年，大多数的月同比数据将会是负数。上半年的数据会很难看，但其实没有表面的那么消极。最保守的估计，至少，从7月份起，同比数据会开始转为正数。其实，我现在更看重的是每个月的环比数据。2018年有哪些积极和消极因素？先说积极因素：1、留学生数量增加，将会带来更大的居住需求。其中，中国在加拿大的留学生现在是18.6万，占加拿大国际留学生的32%，接下来的3年，加国还要吸收30万国际留学生。由于美国留学生政策变差，会有部分中国留学生转道加拿大，因此在数量和占比上将会进一步扩大。2、由于政府出台了限制房租上涨的政策，导致很多机构将出租型公寓转为共管公寓销售给个人投资者，市场上的租房供应减少，反而对个人投资的出租型物业提供市场机会。3、外国税的征收，降低了外国买家的购买欲望，这其中有很多是留学生家长。因此，出租的市场需求进一步扩大，为出租型物业的投资提供更大的市场机会。4、B-20房贷新政的实施，对于能够贷到款的投资者，2018年将是一个机遇性的年份，可以利用银行贷款继续拉开和其他借不到款的人的财富差距。这个问题很细节，感兴趣者加我私聊。5、移民配额的进一步增加、2018年是中加旅游年、中国房地产市场的寂静促使资金寻找海外机会、中国经济继续向好……这些都是利好。6、杜兰区赌城的实质性建设将会带来杜兰区的大跨步发展。7、B-20新政利好公寓投资。消极因素有：1、中国外汇管制增加了国人进行海外投资的难度。2、利率可能进一步提高，提高了贷款成本，但是出租型物业可抵消该消极影响。3、外国税仍然抑制了一部分不坚定的海外投资者。4、B-20政策可能导致一批独立屋镇屋房花的投资者无法正常交接。主要集中在约克郡几个北部城市。5、B-20政策利差高价房。