反向抵押保险中的“参与型”产品尚待推出 / 开普饭

早在2003年，时任中国房地产开发集团总裁、著名经济学家孟晓苏先生就曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务。直至2015年，首款住房反向抵押养老保险产品“幸福房来宝”正式推出并运营。目前，该产品试点包括北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、中山共8个城市。

何为住房反向抵押养老保险?

　　住房反向抵押养老保险是一种将住房抵押和终生养老年金保险相结合的养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋产权抵押给保险公司，继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定的条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。关于养老金的数额，保险公司则需综合评估老年人的年龄、生命期望值、房产现价及预计老年人去世时房产的价值等因素来确定。

　　住房反向抵押养老保险为老年人提出了一个新的养老解决方案，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，满足老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求，提高老年人的可支配收入，改善退休生活质量。

　　我国目前试点的住房反向抵押养老保险产品属于非参与型反向抵押养老保险产品，即保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人或其继承人。

我国住房反向抵押养老保险发展时间轴

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目前的市场反应如何?

　　数据显示，截至2017年7月底，全国共有164人(114户)投保,其中承保89人(65户)，领取养老金78人(57户)，业务规模2亿元。

　　试点三年，真正使用该产品养老的老年人数尚未过百，且其中大部分为没有子女的孤寡老人，究其原因，主要还是目前中国老年人的传统养老观念。大部分老年人更倾向于将房产留给子孙后代;有意向的老年人如果得不到子女的支持，大都也会选择放弃。当然，也有少部分老年人由于房产所有权不完全导致无法办理相关手续，包括如福利分房、房改房等可以继承但不允许上市交易的情况。另外，一些负面信息传递对老人的影响也相当大，如前一段时间在北京曝出十位老人遭遇“以房养老”骗局，也使的人们对房产反向抵押养老保险产生了一定的抵触情绪。

保险公司反应如何?

　　在住房反向抵押养老保险试点推出以前，保监会曾批准四家公司进行试点，最后只有一家保险公司推出运营了具体产品。这也间接造成了该项目产品的市场知晓度和熟悉度较低。

　　四家保险公司的试点最后只有一家推出，也侧面说明了保险公司的顾虑。首先，流程复杂、成本高、难度大。每一单业务都需要经过房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证等环节，涉及多个政府部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致，保险公司投入远超过传统保险业务的人力、物力、财力成本，展业和承保的难度较大，每单业务至少需要2-3个月时间。其次，法律环境不完备。住房反向抵押养老保险生存和发展的法律环境尚不完备，缺乏切实可行的推进流程及相关配套法律法规和制度，且此类产品目前仍处在试点阶段，在国内保险行业内可供借鉴与参考的先例较少，这也是导致该项产品在保险公司端遭遇冷门的原因之一。第三，风险较大。中国保险监督管理委员会副主席黄洪指出，该项业务流程复杂，存续期长，涉及房地产、金融、财税等多个领域，除传统保险业务需要应对的长寿风险和利率风险外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险等，业务流程管理和风险管控难度较大。尤其老人离世时房价下跌的风险，让众多保险公司对该产品持观望态度。根据保监会2014年发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中的规定：投保人享有不受追索的权利。也就是说，老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿。