直击业绩会 | 正荣地产黄仙枝：未来3年规模增长率将保持在30%左右
正荣地产2019年中期业绩会现场
继2018年跻身地产千亿阵营之后，今年的正荣正式发布“新三年战略”。
8月26日，在2019年中期业绩会上，正荣地产董事长黄仙枝将企业接下来三年的年规模增长率定在了30%。
“正荣的首要目标是高质量增长，规模、利润、安全三者都优，才是高质量。”黄仙枝表示，规模壮大之后，成本自然会降低，利润就会提高，“但我们的规模还是要跟市场相匹配”。
2019年上半年，正荣地产实现合约销售金额586亿元，与去年同期的581亿元基本持平，根据年初制定的1300亿元目标销售额，完成率约为45%。
对此，正荣地产行政总裁王本龙表示，这是今年以来正荣为保证“质量”有意放慢增速的结果，“截至7月，正荣的目标完成率已经过半，而根据正常上下半年‘四六开’的去化节奏，下半年平均每月的销售额都在100亿以上，完成目标完成没有问题”。
纵观各项业绩指标，记者发现，正荣今年上半年的核心业绩数据增长情况均颇为亮眼。
截至2019年6月30日，公司实现营收136.48亿元，同比增长10.8%；净利润11.79亿元，同比增长23.2%；核心净利润11.51亿元，同比增长33.4%；归母核心净利润9.05亿元，同比增长21.3%。
值得一提的是，这一增长还是站在2018年年中已有巨大增幅的基础上。数据显示，上市首年，2018年上半年，正荣的营业收入同比增速达52%，归母净利润同比增长171.9%。
不过，企业的整体利润率仍难以尽如人意。在业绩规模迅速发展的同时，今年上半年，正荣的净利润率及归母净利润率分别仅有8.64%与6.84%。同时，本就不高的毛利率也出现了下滑，从去年中期的22%下降到今年中期的20.3%，处于行业低位。
有业内分析人士认为，今年上半年，许多房企结转的收入都是2017年-2018年的销售项目，因此净利润率普遍较高，平均值也大约在15%左右，部分企业利润率偏低或是由于融资成本等费用过高造成。
对此，正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健表示，“在政府严格的限价政策之下，毛利率下降实属正常，不仅正荣，其他房企均会有所下降。但是，未来正荣将通过控制土地成本、融资成本、营销管理费等支出来提升净利润率，仍有较大的改善空间。”
土储方面，今年上半年，正荣新增22幅地块，总地价为181.68亿元，建筑面积约290万平方米。这部分新增土储的87%都位于二线城市，相对集中，其中安徽省合肥市新购入土地四宗，总建筑面积约47.59万平方米，占长三角区域新增土地储备建筑面积的60.1%，占上半年新增土地储备的16.55%。
截至2019年6月底，正荣拥有167个项目，合计土地储备2634万平方米，同比增加7.34%。这些土地分布于全国的29个城市，总货值约为4500亿元，超过70%的土地储备位于一线城市和二线城市，土地均价约为4624元/平方米。
这一土储相较于同规模的房企而言，相对较低。即便是上半年销售额仅有131亿元的花样年，其土储规模都已超过3000万平方米，且一二线城市占比达90%以上。
对此，王本龙预测：“下半年，对房地产是一个相对好的时期，地价在走低，会集中补货，利润也会一直往上走”。他透露，公司上半年的拿地集中在二线城市，今年下半年至明年上半年，公司的销售均价也会有所提升。
陈伟健介绍称，今年，正荣的土地投资权益预算约为300亿元，上半年花费约160亿元左右，下半年大概还有140亿元的预算。他还透露，今年上半年，公司新增的土地储备权益占比接近90%，也将公司总的土地储备权益占比由去年底的52%拉高至6月底的57%。
不过，无论是高速增长，还是“高质量”增长，公司都需要一个稳健的财务作为后盾。
财报显示，截至报告期末，正荣的净负债率为70.8%，持有现金301.37亿元。值得注意的是，正荣的净负债率在上市之前的2017年年底还处于180%的高位，下降速度不可谓不快。
对于净负债率大幅下降的原因，陈伟健表示，“一方面，上市融资、今年7月的股票增发，再加上销售增长、利润结转，公司现金流得以增加；另一方面，我们加大与房企的合作，通过增加股本权益等方式来降低净负债率。”
不过，其短期负债比例仍然不低。财报显示，截至今年6月底，正荣借款总额共计525.29亿元，其中一年期需要偿还的为249.02亿元，占比高达47.4%；需第二年偿还的为127.44亿元；两到五年偿还的为143.42亿元；五年以后偿还的为5.4亿元。
陈伟健表示，“希望在今年底把短期债务的比例再严控。”据他介绍，今年底，公司的短期债务比例可能还会持续下降，年底可能会降至40%以下，明年或再降至30%。
为了偿还债务，今年上半年，正荣曾发行多笔美元债。
8月19日，正荣公告称，将额外发行1.1亿美元的优先票据，与2019年3月8日发行的2亿美元2022年到期的优先票据合并及构成单一类别，年息为9.15%。此外，今年上半年，正荣还分别发行1.5亿美元、2.3亿美元、4.2亿美元的优先票据，用于偿还旧债。
此前，包括正荣在内的不少房企，都因增发美元债利率过高而引发市场热议。不过，随着评级的不断提高，正荣的发债利率逐步呈现下降趋势，例如，上述三支美元票据，按时间顺序排列，其年利率分别为10.5%、9.8%、8.65%。
对此，陈伟健在发布会现场回应称，上半年，正荣发行的美元债较多，但总金额并不太大，约占总债务比例的24%，目前正荣还有比较多的美元债的额度。“发债时，公司会综合考虑成本，不止是票息，还有美元和人民币的波动。”
“我觉得目前还是在一个可控的范围内。”陈伟健补充道，公司美元债的额度有效期是明年4月底，因此还有充分的时间去考虑是否继续发美元债。目前，正荣的财务成本已从7.8%降到7.6%，到年底可能会再降到7%，这可以跟汇率波动做一个对冲。
记者 张志峰
编辑 沈玉洁